15 replies to this topic

[ana-op]

buna tuturor
am incheiat luna trecuta un contract de inchiriere pt o cladire cu o alta sc
cf contractului chiria lunara este de 1000+tva (%612,4426=401)
contractul este incheiat pe perioada nedeterminata si prevede urmatoarele:
-lunar platesc 50% chirie (resp 500+tva) si de diferenta (sau aproximativ) fac investitii
deci ar veni 401=5121 595 ron

am citit toate discutiile referitoare la ct.471 sau cls.2, dar
daca lucrez cu 471, am periodic 611,4426=471 analitic, il sting prin casa sau banca si in 401 proprietar raman cu diferenta de 50% neachitata. pot sa-i refacturez eventual cheltuielile cu investitiile si sa compensez suma?

daca lucrez cu cls.2 prima problema nu pot calcula amortizare nu stiu la ce perioada
rog ajutor multumesc

[ggf]

Eu m-as gandi cam asa : renuntarea la incasarea unei parti a chiriei in schimbul efectuariui unei investitii la imobil , poate fi tratata ca o subventie pt investitii . Si as inregistra chiria lunara
612;4426 = 401 1190
si stingerea datoriei catre furnizor 401 = 5121 ( 595 ) ; 7584 ( 595 ) . Sau 7588 , daca iti suna ciudat 7584.
( in creditul contului 758 se inregistreaza , printre altele , datoriile prescrise sau anulate )
Constituirea acestui venit ar compensa cheltuielile facute de tine cu acele investitii care investitii pana la urma , nu sunt facute cu banii tai )

[sentis]

Interesanta varianta propusa de ggf. Eu vad un singur inconvenient aici: TVA-ul. Suma stinsa din 401 prin 758x, in mod normal ar trebui compensata cu valoarea cheltuielilor inclusiv TVA-ul aferent. In momentul inregistrarii costurilor diferenta reprezentand exact echivalentul valoric al TVA se transforma in profit impozabil. Poate ca suma nu este semnificativa si atunci chiriasul considera ca prefera o astfel de varianta de stingere a datoriei catre proprietar.
Alta solutie e cea gandita de ana ca refacturare, dar aici ar interveni compensarile si conditiile exacte ale contractului pentru modul de efectuare a acestor plati aferente jumatatii de chirie (eventual o facturare de cheltuieli facute in numele proprietarului).
La varianta prin clasa 2 nu atat determinarea perioadei de amortizare mi se pare o problema cat faptul ca vreti sa calculati amortizarea pentru niste sume care, conform contractului de inchiriere, nu sunt in sarcina Dvs.

[ggf]

Veniturile din datorii prescrise sau anulate , din cate stiu , sunt venituri fiscale , inclusiv TVA aferent .
Daca ar refactura , oricum ar trebui sa colecteze TVA .
Apoi , ma gandesc ca e putin probabil ca sumele cheltuite cu investitiile efectuate sa fie strict egale cu jumatatea aia de chirie si , mai putin probabil , ca acele sume sa poata fi defalcate lunar in cuantumul respectiv .
Varianta cu refacturarea nu-i neaparat gresita , dar mi se pare mult mai complicata , iar rezultatul fiscal ar fi oarecum echivalent .

[Bea]

ana-op, la Sep 12 2006, 11:46 AM, a spus:

buna tuturor
am incheiat luna trecuta un contract de inchiriere pt o cladire cu o alta sc
cf contractului chiria lunara este de 1000+tva (%612,4426=401)
contractul este incheiat pe perioada nedeterminata si prevede urmatoarele:
-lunar platesc 50% chirie (resp 500+tva) si de diferenta (sau aproximativ) fac investitii
deci ar veni 401=5121 595 ron

am citit toate discutiile referitoare la ct.471 sau cls.2, dar
daca lucrez cu 471, am periodic 611,4426=471 analitic, il sting prin casa sau banca si in 401 proprietar raman cu diferenta de 50% neachitata. pot sa-i refacturez eventual cheltuielile cu investitiile si sa compensez suma?

daca lucrez cu cls.2 prima problema nu pot calcula amortizare nu stiu la ce perioada
rog ajutor multumesc

pentru tine, acele investitii sunt efectuate de fapt in contul CHIRIEI, nu sunt nici investitii, nici venituri, din cate mi se pare.
dpdv economic, acele cheltuieli facute cu investitii raman tot cheltuieli pentru chirie.
daca faci un centralizator pe fiecare luna, cu documentele (facturile) pentru investitii, mentionezi contractul ca baza legala pentru inregistrarea in contabilitate, de ce n-ai trece pe contul de chirii?

[ggf]

Abordarea este interesanta si logica .

Insa , proprietarul cladirii factureaza lunar chiriasului valoarea integrala a chiriei , dar incaseaza doar jumatate din ea .
Daca chiriasul inregistreaza investitiile efectuate tot in contul 612 , nu dubleaza cheltuiala cu chiria ? ( de fapt , jumatate din acea cheltuiala )
Cum inchide chiriasul contul furnizorului cu jumatatea aceea de suma pe care acesta nu doreste sa o incaseze ?

Tratezi operatiunea ori ca o cedare de creanta , ori ca o subventie pentru investitii .

Cam asa stau lucrurile .( cu scuze ca mai babeste de atat nu stiu sa explic ).

[Bea]

eu as face astfel:

1.Factura de la proprietar:
% = 401 1190
612 1000
4426 190

2. Plata in bani
401 = 5121(5311) 595

3. Facturi pentru investitii in contul chiriei:
473 = 462 595 (cu analitice la fiecare cont pentru evidenta exacta)

4. Plata facturi:
462 = 5121(5311) 595

5. La sfarsitul lunii transferul catre proprietar:
401 = 473 595 (cu centralizator documente pentru investitii, reparatii)

[lidia_rai]

Eu as opta pentru refacturarea investitiei. Chiar daca in contabilitatea chiriasului s-ar gasi metode de a inchide diferenta din 401 prin compensarea cu investitia, acestea trebuie sa se inregistreze si in contabilitatea furnizorului. Cat timp nu are un document legal de decontare- compensare-in contabilitatea proprietarului vei aparea cu debite, chiar daca acestea nu exista de fapt. Ca sa nu mai vorbim ca asa cum ai prezentat contractul (... perioada nedeterminata... in practica curenta nu prea exista asemenea durate de inchiriere!!!!) inseamna ca investitia e de o valoare semnificativa si e mai bine ca lucrurile sa fie cat mai clare si corecte. Nu mai spun ca la incetarea inchirierii proprietarul ar trebui sa aiba justificarea investitiilor facute!
Daca nu vrei sa ai probleme cu cheltuieli, respectiv venituri prea mari , ca sa nu mai vorbim de perioada inregistrarii cheltuielilor fata de obtinerea veniturilor ai putea folosi conturile 471, respectiv 472 pe care sa le debitezi/creditezi lunar odata cu inregistrarea compensarii chiriei.
Daca mai vrei un argument in favoarea facturarii , trebuie sa iei in calcul ca, din diverse motive, acest contract poate fi reziliat inainte de a compensa integral investitia facuta.
1. ing. chirie : %612,4426=401 1.190
2. ing. investitie: %471,4426=404 11.900
3. refacturare investitie 411=472,4427 11.900
4. plata a 50% din chirie : 401=5121 595
5.compenasare dif.chirie: 401=411 595
concomitent cu :658=471 500
472=758 500

[Bea]

chiar si la proprietar se poate contabiliza normal, inclusiv investitiile majore care maresc valoarea imobilului,
ex:
pe baza P-V de receptie(partiala sau finala) sau P-V de constatare pentru reparatii-intretinere
231, 611 =411
acesta este realitatea economica
faptul ca nu este situatie obisnuita, nu inseamna ca nu este corecta...

[lidia_rai]

Sunt de acord ca aceasta este realitatea economica, dar eu ma refeream doar la hartii cat mai legale care sa stea la baza inregistrarilor contabile fara a putea fi contestate vreodata in cazul unor controale sau chiar litigii.
Cat despre PV RECEPTIE pe baza la ce il faci? Pentru o lucrare facuta de firma X pentru firma Y, care are contract de inchiriere cu proprietarul spatiului?
Ca sa nu mai spun ca nu am gasit in nici o monografie contabila si nici in functiunea contului 411 o asemenea inregistrare (231,611 = 411 )
Sfatul meu era sa factureze totusi investitia si apoi sa compenseze, tocmai pentru a nu se produce asemenea " inginerii" contabile.
Ca sa nu mai vorbim ca si contabilul de la firma proprietara a spatiului sa vrea sa opereze in acest mod.
Dar... normal fiecare risca pe pielea lui. Indiferent de cat de roze par toate la inceput si chiar faptul ca ai contract in aceasta forma ( contractul... nu e document justificativ de inregistrare in contabilitate ) in cazuri de litigii cu diverse foruri, patronul ( si chiar juridicul... daca exista) spun ca aceasta era baza legala dar documentele care trebuiau intocmite pentru a respecta contractul cadeau in sarcina... contabilitatii.

[ggf]

Si eu cred ca facturarea catre proprietar e cea mai buna solutie .

Nici contul 473 nu prea are ce cauta in ecuatie ......

[Bea]

dar 471 si 472 ca si cheltuieli sau venituri, cum ajung in ecuatie?

sa nu mai vorbim de faptul, ca daca se opteaza pentru refacturare, si s-ar folosi conturi din cl.6 si 7, s-ar denatura rulajele conturilor respective....
la refacturare nu trebuie avuta in vedere obiectul de activitate al firmei? daca permite sau nu facturarea unor investitii, reparatii, piese de schimb etc?
in plus, refacturarea are la baza tot contractul de inchiriere, ca si receptia investitiei de catre proprietar pe baza PV...

oricum, opiniile sunt diferite, si tocmai pentru ca NU exista o lege care sa specifice, care sunt operatiunile permise pe anumite conturi... ceea ce este bun, pentru ca astfel contabilul poate sa-si gaseasca solutia potrivita pentru situatiile aparte. si trebuie depus putina munca de minte.

parerea mea, ca nu operatiunile contabile sunt pentru cele economice, ci dimpotriva, contabilitatea s-a nascut si se tine pentru evidenta celor economice.

dar - aceasta situatie s-ar fi putu foarte usor evita(speta) daca in contract s-ar fi specificat, ca chiria este de 1000 + tva, dar in fiecare luna se pot(este obligat) investi-repara in suma de 500+tva, care se vor refactura proprietarului...

pentru ana-op: decizie corecta! :)

[Sakura]

cea mai buna mi se pare varianta cu inscrierea chiriei pe jumatate in contract si obligativitatea ca sa efectuati investitii de valoarea chiriei
refacturarea cred ca merge si ea dar mi se pare mai complicat

[lidia_rai]

Bea, la Sep 22 2006, 04:11 PM, a spus:

oricum, opiniile sunt diferite, si tocmai pentru ca NU exista o lege care sa specifice, care sunt operatiunile permise pe anumite conturi... ceea ce este bun, pentru ca astfel contabilul poate sa-si gaseasca solutia potrivita pentru situatiile aparte. si trebuie depus putina munca de minte.

Imi pare rau sa te dezamagesc, dar ... exista Legea Contabilitatii care stipuleaza si functiunea conturilor :excl: iar "munca de minte" cred eu, e sa gasesti solutii conform legii si documentelor justificative legal intocmite

[lidia_rai]

Bea, la Sep 22 2006, 04:11 PM, a spus:

oricum, opiniile sunt diferite, si tocmai pentru ca NU exista o lege care sa specifice, care sunt operatiunile permise pe anumite conturi... ceea ce este bun, pentru ca astfel contabilul poate sa-si gaseasca solutia potrivita pentru situatiile aparte. si trebuie depus putina munca de minte.

Imi pare rau sa te dezamagesc, dar ... exista Legea Contabilitatii care stipuleaza si functiunea conturilor :excl: iar "munca de minte" cred eu, e sa gasesti solutii conform legii si documentelor justificative legal intocmite

[Bea]

de Legea contabilitatii stiam inca din faculta :P , dar in ultima versiune publicata in MO 48/2005, nu am gasit specificatii privind functiunea conturilor, chiar in reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a se specifica doar daca respectivele conturi au functie de activ/pasiv sau sunt bifunctionale.
stii mai recent si in vigoare Norme metodologice de utilizare a conturilor? te rog frumos, sa-mi trimiti si mie sau un nr. de MO in care au aparut...

(si chiar in Reglementarile contabile simplificate -ultima in care descria functiunea contabila a conturilor, cu "se debiteaza - se crediteaza" - se specifica: "Functiunea conturilor nu este limitativa " la CAPITOLUL V: NORME METODOLOGICE DE UTILIZARE A CONTURILOR CONTABILE )