60 replies to this topic

[Otilia Alupei]

cf. normele metodologice date in aplicarea art. 62 din Codul fiscal, reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile imobile ale proprietarului, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor si care sunt efectuate de catre chirias, caz in care - in termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor - chiriasul este obligat sa comunice proprietarului valoarea investitiei, iar proprietarul este obligat sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia privind venitul realizat.

Norme metodologice:
ART. 62
135. În vederea determinării venitului brut, la sumele reprezentând chiria sau arenda în bani şi/sau la echivalentul în lei al veniturilor în natură se adaugă, dacă este cazul, şi valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispoziţiilor legale sau înţelegerii contractuale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dar sunt efectuate de cealaltă parte contractantă.
135^1. Reprezintă venit brut şi valoarea investiţiilor la bunurile mobile şi imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deţinător legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosinţei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, şi care sunt efectuate de cealaltă parte contractantă. În termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor, partea care a efectuat investiţia este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea investiţiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deţinător legal are obligaţia să declare la organul fiscal competent valoarea investiţiei, în declaraţia privind venitul realizat.
135^2. În cazul în care arenda se plăteşte în natură,.........


136. În conformitate cu legislaţia în materie, proprietarul are obligaţia de a efectua cheltuielile referitoare la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, ca de exemplu:
- întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă a clădirii, elementelor de construcţie exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiş, faţadă, curţile şi grădinile, precum şi spaţii comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului şi altele asemenea;
- întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze;
- repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei.
137. În cazul efectuării de către chiriaş a unor astfel de cheltuieli care cad în sarcina proprietarului şi se încadrează în cota forfetară de cheltuieli, cu diminuarea corespunzătoare a chiriei, impunerea rămâne nemodificată. (n.n. impozitul se calc. tot la val. din ctr. si NU la val. diminuata cu sumele chelt. cf. art. 136)


137^1. În situaţia în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, ..........
138. Venitul net se determină ca diferenţă între sumele reprezentând chiria în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură, prevăzute în contractul încheiat între părţi, şi cota de cheltuială forfetară de 25% reprezentând cheltuieli deductibile aferente venitului.
139. Pentru recunoaşterea deductibilităţii cheltuielii stabilite forfetar proprietarul nu este obligat să prezinte organului fiscal documente justificative.
Cheltuiala deductibilă aferentă venitului, stabilită în cota forfetară de 25% aplicată la venitul brut, reprezintă uzura bunurilor închiriate şi cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea acestora, impozitele şi taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reţinut de intermediari, primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosinţă, respectiv eventuale nerealizări ale veniturilor din arendare scontate, generate de condiţii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundaţii, incendii şi altele asemenea.

cadrul general al spetei :

• cf. OMFP 3055/2009,

* investiţiile efectuate la mijl. fixe trebuie sa aiba ca efect îmbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai acestora si sa conduca la obtinerea de beneficii economice viitoare.
* cheltuielile care se fac la mijl. fixe cu scopul de a le restabili starea initiala sunt consid. chelt. de reparatii.
* cheltuielile efectuate in legatura cu imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere sau de comodat se evidentiaza in contabilitatea entitatii care le-a efectuat, fie la imobilizari corporale (investitii), fie drept cheltuieli ale perioadei, in functie de beneficiile economice aferente, in mod similar cu tratamentul contabil aplicat in cazul propriilor imobilizari corporale.
* investitiile se amortizeaza pe perioada contractului de inchiriere/comodat, iar la expirarea contractului valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. În funcţie de clauzele cuprinse în contractul de închiriere, transferul poate reprezenta o vânzare de active sau o altă modalitate de cedare.

• cf. CF,

* in cazul in care valoarea fiecarei investitii nu depaseste 20% din valoarea totala dupa transformarea ori modernizarea bunului imobil sau a parţii de bun imobil, nu se efectueaza ajustari privind TVA.
* valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedarea folosintei bunurilor si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta reprezinta venit impozabil.
altfel spus, venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, precum si/sau cu valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
* proprietarul nu este obligat să prezinte organului fiscal documente justificative pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielilor stabilite forfetar.
* in cazul veniturilor obţinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei prev. în contr. incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei.

• concluzia mea :

* daca lucrarile la imobile au fost unele de reparatii si fac parte din categoria celor ce cad in sarcina proprietarului, pt. partea de 25% cota forfetara pt care primeste deducere de la stat, n-ar trebui sa o scazi din chirie fiindca ar insemna ca se reduce baza impozabila de 2 ori.
* daca lucrarile fac parte din categoria investitiilor (imbunatatirea parametrilor), atunci in termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea acesteia, iar proprietarul are obligatia sa declare la organul fiscal competent (prin declaratia privind venitul realizat aferenta anului fiscal respectiv) valoarea investitiei, in vederea definitivarii impunerii.
- in cazul in care scazi aceste chelt. din chirie, NU mai poti calcula amortizare fiindca investitia nu mai este a ta, ci a proprietarului (amortizarea ar fi avut rolul de a recupera investia facuta pe banii firmei, nu pe banii proprietarului).

VEZI SI DECIZIE ANAF atasata !!

alte pareri, va rog ??

Fisiere atasate

•  Decizie 3232005.pdf   346.34K   52 downloads