18 replies to this topic

[ena.and]

Buna ziua, va rog sa-mi oferiți un sfat.

Este corect:
Proprietar, Persoana fizica (A) încheie un contact de închiriere cu persoana juridica (B) pentru spațiu depozitare.
(A) declara contractul de închiriere la ANAF întocmind declarația anuala de impozitare 16%.
Cum primește (A) banii pentru chirie? In cont pe baza declarării cuantumului chiriei din contract? Are voie lunar, cu numerar prin dispoziții de plata???
Ce alte obligații are față de stat firma (A), prin urmare proprietarul spațiului?

Va mulțumesc.

[Otilia Alupei]

am postat pe forum ghiduri ANAF privind impozitarea veniturilor din chirii obtinute de catre PF, aici : http://www.conta.ro/...569#entry274569

postul 3, pt 2016 !

[ena.and]

Va multumesc mult!

[ena.and]

Revin cu o altă nelămurire legată de descrierea închirierii de mai sus:

Firmei (B) - chiriașul firmei (A), proprietarul spațiului, i se refacturează utilitățile de către firma C care este titularul contractelor de utilități, care cuprinde si imobilul aflat acum in proprietatea persoanei fizice(A).

Ce act trebuie întocmit pentru a se crea cadrul legal pentru refacturarea utilităților de către firma ©, către chiriașul persoanei fizice (A)? Un contract de prestări sericii, între © și(B)?

Fac precizarea că noul proprietar, persoana fizică (A) nu dispune la acest moment de disponibilități bănești pentru transfera / încheia contracte pe numele lui cu furnizorii de utilități.

Vă mulțumesc.

[Otilia Alupei]

noul proprietar este OBLIGAT sa transfere contractele de utilitati pe numele sau, sumele necesare pt eventuale taxe sunt modice, dupa stiinta mea.

uite aici : http://www.libertate...-si-gaze-768591

[ena.and]

Multumesc pentru raspuns.
Sigur, ar fi ideala - si in favoarea tuturor - situatia in care ar face acest lucru. De altfel - si legal.
In realitate e pic mai complicat. Trebuie o racordare separata dintr-un post trafo care, in cifre, înseamnă peste 100.000 ron.
Cautam o solutie - de compromis - pentru o perioada determinata pentru a se putea sigura continuitatea închirierii in acel spațiu.

[Otilia Alupei]

eu cred ca a te sfatui sa faci un ctr. intre C si B este echivalent cu a incuraja complicitatea la incalcarea indatoriirlor pe care le au atat fostul proprietar cat si proprietarul actual al spatiului pt. care sunt furnizate utilitatile fiindca acest ctr. nu ar face decat sa incerce o mascare a unei situatii in neregula, ca sa nu mai spun ca firma C s-ar transforma pt firma B in distribuitor de energie electrica - ceea ce nu cred ca are in obiectul de activitate - intre cele 2 firme NEexistand niciun alt tip de relatie contractuala de (sub)inchiriere.
Oricum, un jurist te poate sfatui mai bine daca un asemenea ctr. poate sta in picioare.

am o curiozitate, sincera si fara a fi malitioasa : cand s-a inchiriat spatiul de la PF (A) nu s-a stiut de pbl. cu racordarea aceea, cine trebuie sa o faca, in cat timp si faptul ca e atat de costisitoare ? sau PF e chiar patronul firmei B ?

[ena.and]

Buna dimineața!
Îmi încep dimineața zâmbind, întrebându-mă (desigur, fără a găsi răspuns...) ce-a fost mai întâi: Oul sau găina? Pe bună dreptate veți gândi că-mi lipsește o doagă... dar întrebarea asta mi-a venit în minte atunci când am citit întrebarea dumneavoastră din final, întrucât (acum, întorcându-ne la situația descrisă mai sus) chiriașul (B) exista în spațiu în momentul în care spațiul a fost vândut persoanei fizice (A). Cu alte cuvinte persoana fizică (A) a cumpărat spațiul ”cu tot cu chiriaș”. Persoana fizică (A) nu are nicio legătură cu (B) și nici cu ©.
De altfel, intenționează să-și facă această separație dar va mai dura până va putea susține financiar acest lucru.
Noi (firma C) căutam o soluție pentru rezolvarea acestei situații, care să fie cât mai aproape de legalitate.
În acest moment, firma © este titularul contractelor de utilități încheiate cu furnizorii, în virtutea contractului de închiriere pe care îl are cu firma care, din proprietatea ei, a vândut unul dintre imobile pe care le deține, persoanei fizice (A), care, în acest fel, a devenit proprietar.
Recunosc - este o situație încâlcită și aveți tot dreptul să folosiți cuvinte neaparținătoare DEX-ului.
Credeți-mă, și eu o fac. Tot mai des (pentru că nu decid ce e bine sau nu) și tot mai variat (atunci când trebuie să găsesc o soluție).
......................
Vă mulțumesc pentru sfaturi.

Aceasta postare a fost editata de ena.and: 09 June 2016 - 09:06 AM

[Otilia Alupei]

De dragul "oului" (sau al "gainii") as vrea sa fac o recapitulare a situatiei care, iata, se ramifica cu fiecare noua postare :
firma D (proaspat sosita in "peisaj") avea un spatiu mai mare din care o parte este si acum inchiriata firmei C, iar cealalta parte a fost vanduta PFizice A, care PF o inchiriaza firmei B/ "preia" chiriasul B.
banuiesc ca "preluarea" s-a facut printr-un nou ctr. de inchiriere intre A si B fiindca proprietarul este acum altul (adica A in loc de D), astfel incat vechiul contract devine nul cata vreme partea contractanta D nu mai are dreptul sa inchirieze.

surprinzator in toata "afacerea" asta e faptul ca primul proprietar adus in discutie pana acum (firma D) nu este si titularul ctr. de utilitati pt tot spatiul avut in proprietate initial, iar ce nu inteleg este cum un chirias poate fi titular al ctr. de utilitati si nu chiar proprietarul spatiului pt care se furnizeaza utilitatile resp.(asa cum e procedura legala) ?
as putea sa inteleg ca odata (demult ) firma C a fost proprietarul spatiului si apoi l-a vandut (sa zicem ca direct firmei D) devenindu-i ulterior chirias, dar fara sa se mai faca si transferul ctr. de utilitati de la C la D ?

intuiesc niste "miscari" si mai ramificate decat cele prezentate deja si de aceea intreb ... doar de curiozitate, zau ... si numai daca nu-i cu suparare, desigur !

[ena.and]

Din capul locului, țin sa va mulțumesc - la modul cel mai sincer - pentru faptul că v-ați consumat timpul ca să ”pătrundeți” acest desiș imobiliar.
Prin urmare am să explic de la cap la coada, si nu de la coada la cap, cum s-a tot purtat discuția până acum, păstrând însă notațiile firmelor - de până acum, încercând o sinteză a evenimentelor, ordonate cronologic .
Așadar:
Pe vremuri, firma D - măreață și înfloritoare - deținea o proprietate compusă din mai multe imobile (clădiri și terenuri). Asta până când la orizont se întrezărea INSOLVENȚA !. Firma D (șmecheră din fire) a înființat firma C oferindu-i prin aport în natură cel mai strălucitor imobil al său (prin prisma veniturilor încasate de la chiriași), iar pentru restul proprietății sale a făcut un contract de închiriere în virtutea căruia mai apoi firma C a încheiat direct contracte cu furnizorii de utilitați. Totodata firma C are încheiate contracte de subînchiriere, recurgându-se la refacturări către chiriașii pe care, la rândul său îi are, în calitate de sublocator.
Firma D - acum strânsă cu ușa vinde - persoanei fizice A - unul dintre imobile, în interiorul căruia - liniștit și ferice - își desfășoară activitatea firma B. (prin urmare se reziliază o bucățică din contractul de închiriere dintre D și C).
Astea sunt datele - pe scurt - ale problemei.
Problema: ce cale legală este de a i se refactura firmei B utilitațile,până atunci când persoana fizică A își va face acea separație... Menționez că este exclusă încetarea activității firmei B.
Șto eta...
Sper că v-am provocat mai multe zâmbete decât riduri.
Vă mulțumesc din nou.

Aceasta postare a fost editata de ena.and: 09 June 2016 - 02:14 PM

[Otilia Alupei]

cu mare drag si zau ca am vrut sa inteleg cat mai bine situatia, de aia am cerut detalii.

ena.and, la 09 June 2016 - 02:08 PM, a spus:

........iar pentru restul proprietății sale a făcut un contract de închiriere în virtutea căruia mai apoi firma C a încheiat direct contracte cu furnizorii de utilitați.

exact asta nu pricep cum a fost posibil ! mai degraba as fi priceput sa fie titular pt utilitatile din cladirea adusa aport de catre firma D la infiintarea firmei C, dar pt spatiul proprietate D inchiriat firmei C nu stiu cum de C a devenit titular de ctr. fara a fi proprietar.
am rascolit si net-ul in cautare de alternative si peste tot apare formularea "proprietarul spatiului, care refactureaza utilitatile" ... iar pt a contracta aceste utilitati furnizorii autorizati cer actul de proprietate.

oricum, la mintea pe care o am in acest moment, imi mentin inca pararea ca pt. B (sau chiar pt A), firma C ar deveni furnizor primar de utilitati fiindca intre B si C (sau A si C) nu exista o relatie de tip inchiriere care sa permita lui C sa-i refactureze utilitatile lui B (sau A). totodata, nu exista niciun contract de intermediere distributie intre furnizorii autorizati si firma C, astfel incat sa poata avea loc furnizarea prin firma C.

reiterez sfatul de a consulta un jurist avizat in drept comercial si care iti poate spune mult mai bine decat mine daca un asemenea ctr. de refacturare (intermediere) sta in picioare fara riscul ca la un control sa ii fie confiscate veniturile respective firmei C pt desf. de activitati ce nu se regasec in obiectul sau de activitate si/sau fara a avea autorizatie pt ele - pbl. furnizarii de utilitati fiind una speciala.
de luat in seama si ce scrie in ctr. de v/c dintre D si A ... cel putin relativ la utilitati (daca e ceva acolo legat de asta).

zic sa mai asteptam opinii, poate se dovedeste ca ma insel ...

[ena.and]

Otilia Alupei, la 09 June 2016 - 03:18 PM, a spus:

exact asta nu pricep cum a fost posibil ! mai degraba as fi priceput sa fie titular pt utilitatile din cladirea adusa aport de catre firma D la infiintarea firmei C, dar pt spatiul proprietate D inchiriat firmei C nu stiu cum de C a devenit titular de ctr. fara a fi proprietar.

Tocmai contractul de închiriere i-a oferit temeiul legal (din care face parte si imobilul acum vândut către A). Si aici nu vorbim de un singur furnizor ci vorbim despre energie electrica, apa, gaz, salubritate.

Oricum, vă mulțumesc pentru implicare.

[Otilia Alupei]

in cursul documentarii legate de refacturarea utilitatilor, am dat peste o decizie ANAF referitoare la aceasta speta : https://chat.anaf.ro...E/dec%20936.pdf

decizia se refera la refacturarea cu sau fara TVA, e pe codul fiscal vechi, dar principiul ramane valabil.

Fisiere atasate

•  dec 936.pdf   686.45K   23 downloads

[ena.and]

Multumesc inca o data!

O voi descarca și, ulterior voi căuta legislația invocată și poate-poate descopăr ceva...
Stii ce-i nostim? Am contactat un jurist !!!!!
Ce răspuns am primit....???
Bănuiești, nu-i așa?

Curios,în loc să fiu revoltată, sunt cool!!! Adică.... râd de mă prăpădesc....
Iar acesta e începutul sfârșitului de săptămână....

[Otilia Alupei]

ti-a zis ca se poate, banuiesc ... si bun ar fi un raspuns in scris !
si mai bun ar fi unul de la ANAF !!
bine ca-ti poti pastra umorul ! eu as fi un car de nervi ...

ideea principala din decizia ANAF atasata e ca, in calitate de proprietar al spatiului inchiriat, nu poti refactura chiriasului utilitatile cu TVA daca chiria este facturata fara TVA (adica nu ai optat sa facturezi chiria cu TVA) !
altfel spus :
- chirie cu TVA / utilitati refacturate cu TVA
- chirie fara TVA / utilitati refacturate fara TVA

[ena.and]

(continuare..)

Răspunsul juristului: (”Consultă dragă, un cotabil! El trebuie să știe - că trebuie să fie - o soluție în atâtea conturi și să - bage- banii ăștia ”) !!!! Fără cuvinte, nu-i așa? ( Doamna cu pricina este unul dintre juriștii Camerei de Comerț.....
.....................
Altcumva, firma D deduce și colectează TVA în baza Notificării de la ANAF..

Aceasta postare a fost editata de ena.and: 13 June 2016 - 09:17 AM

[Otilia Alupei]

Doamne, mare ti-e gradina !

Evident ca NU e o chestiune de inreg. in conturi, ci de legalitate a ctr. in sine !
Noi - dpv contabil - cu usurinta te putem sfatui sa faci acel ctr. pt refacturare utilitati intre C si B, dar daca dpv legal el nu sta in picioare sau este riscant pt C, atunci consecintele pot fi semnificative si tocmai aici e temerea mare ...
Contabilul stie sa inreg. in conturi (e chiar simplu), dar, daca nu are si studii juridice temeinice de drept comercial sau o experienta clara si nemijlocita in speta aceasta concreta, nu iti poate face o recomandare onesta privind legalitatea ctr. in cauza.

ena.and, la 13 June 2016 - 09:16 AM, a spus:

Altcumva, firma D deduce și colectează TVA în baza Notificării de la ANAF..

Da, dar NU firma D refactureaza utilitatile, ci firma C care este titularul ctr. de utilitati... insa nu este si proprietarul spatiului inchiriat astfel incat sa existe acea legatura intre cele 2 calitati contractante.

[ena.and]

Da, e adevărat! Și firma C este plătitoare de TVA.
Mulțumesc pentru efortul susținut.
Am să vă țin la curent - așa, doar din curiozitate - cu deznodământul poveștii..

Din tot sufletul, tuturor, numai bine!

[Otilia Alupei]

ena.and, la 13 June 2016 - 01:11 PM, a spus:

Am să vă țin la curent - așa, doar din curiozitate - cu deznodământul poveștii.

Multumim frumos ! E o speta deosebita.
Numai bine si tie !