Contabilitatea unei asociatii de proprietari presupune mult mai mult decat evidenta incasarilor si a platilor. Organizarea asociatiei, repartizarea cheltuielilor, relatia cu proprietarii, contractarea utilitatilor si obligatiile fiscale trebuie gestionate in conformitate cu o legislatie care s-a modificat semnificativ in ultimii ani. Legea nr. 196/2018 si Ordinul nr. 1.058/2019 au schimbat modul de organizare si functionare al asociatiilor de proprietari, iar multe dintre prevederi continua sa ridice dificultati de interpretare si aplicare. In continuare prezentam un studiu de caz privind repartizarea cheltuielilor la o asociatie de proprietari.
"In urma unei defectiuni constatate la instalatia de gaze intr-un bloc (imobil cu asociatie de proprietari constituita) se contracteaza servicii de constatare si remediere a defectiunilor. Se face verificarea intregii instalatii, atat pentru cei racordati "la comun" cat si pentru cei cu contorizare separata, se executa reparatiile necesare.
Prestatorul emite asociatiei 2 facturi:
1. Manopera si materiale pentru "instalatia noua", cea la care sunt racordate apartamentele contorizate separat (2/3 din apartamentele imobilului, respectiv 36 apartamente), aprox. 12.000 lei.
2. Manopera si materiale pentru instalatia veche, cea initiala a blocului (1/3 din apartamentele din bloc, un numar de 18 apartamente), aprox. 43.000 lei.
Care este modalitatea corecta de distribuire a costurilor per apartament si baza legala?
In bloc sunt garsoniere, apartamente cu 2, 3 si 4 camere dispuse pe 6 coloane.
Exista exceptii de la calcul prin repartizare pe cota parte indiviza in cazul in care pe una dintre coloane, de exemplu, doar jumatate din teava veche mai este folosita, in sensul ca apartamentele de la ultimele 4 etaje sunt contorizate separat, conectate la "instalatia noua"?
Mentionam ca:
Blocul este din 1981, iar instalatia pentru cei cu contorizare separata exista din anul 2009;
Aceasta "reparatie capitala" ar fi singura de care se stie pana acum."
Ghid de contabilitate. Asociatii de proprietari este conceput pentru toti cei care gestioneaza activitatea unei asociatii de proprietari sau doresc sa inteleaga corect obligatiile prevazute de lege. Beneficiati si de 30 de cazuri practice actualizate pentru 2026, inspirate din cele mai frecvente situatii cu care se confrunta administratorii si contabilii asociatiilor de proprietari.
Raspunsul specialistului
Repartizarea costurilor pentru lucrarile de remediere si reparatie capitala la instalatiile de gaze dintr-un condominiu se face in conformitate cu prevederile Legii nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Instalatia de gaze naturale de la bransamentul general al cladirii pana la robinetele de siguranta/masurare individuale ale fiecarui apartament constituie proprietate comuna a tuturor proprietarilor din condominiu.
Reparatiile, inlocuirile si reabilitarile efectuate asupra proprietatii comune sunt clasificate drept cheltuieli pe cota-parte indiviza, conform art. 75 alin. (2) lit. c) si Art. 84–85 din Legea nr. 196/2018.
Cota-parte indiviza se determina ca raport intre suprafata utila a fiecarui apartament si suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor din bloc. Prin urmare, repartizarea NU se face in mod egal pe apartamente si NICI pe numar de persoane, ci proportional cu suprafata utila a fiecarui spatiu (garsonierele vor plati mai putin, iar apartamentele cu 2, 3 sau 4 camere vor plati proportional mai mult).
Procesul de repartizare a celor doua facturi depinde de incadrarea juridica a instalatiei noi:
Factura 2 – Instalatia veche (aprox. 43.000 Lei)
Se repartizeaza tuturor celor 54 de proprietari din bloc, proportional cu cota-parte indiviza a fiecaruia.
Baza legala:
Art. 35 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 196/2018: Instalatiile de gaze de la bransament/racord pana la punctul de distributie catre proprietatile individuale fac parte din proprietatea comuna a condominiului.
Art. 84 alin. (1) si Art. 85 din Legea nr. 196/2018: Cheltuielile pentru reparatia, intretinerea si conservarea elementelor din proprietatea comuna se repartizeaza proportional cu cota-parte indiviza de proprietate.
Art. 75 alin. (4) din Legea nr. 196/2018: „Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna.”
Faptul ca 36 de proprietari s-au debransat in anul 2009 de la coloana initiala a blocului si s-au conectat la o instalatie noua reprezinta o renuntare voluntara la utilizarea acelei instalatii. Totusi,
debransarea sau nefolosirea unei instalatii comune nu anuleaza dreptul de coproprietate fortata si nici obligatia legala de a participa la intretinerea ei.
Factura 1 – Instalatia noua (aprox. 12.000 Lei)
Exista doua posibilitati de repartizare, in functie de statutul juridic stabilit la nivelul Asociatiei:
Varianta A (Regula generala – Infrastructura comuna unica): Daca noua instalatie de pe casa scarii a devenit parte integranta din proprietatea comuna extinsa a blocului, suma totala a lucrarii (55.000 Lei) se aduna si se repartizeaza tuturor celor 54 de apartamente pe cota-parte indiviza.
Varianta B (Criteriul pe beneficiari – in baza unei Hotarari AG): Daca prin hotararea Adunarii Generale s-a definit ca noua instalatie constituie o retea comuna aferenta exclusiv celor 36 de apartamente racordate, Factura 1 se repartizeaza doar celor 36 de apartamente beneficiare, conform art. 87–88 din Legea nr. 196/2018 (cheltuieli pe beneficiari).
Legea nu permite scutirea de la plata a proprietarilor de la etajele superioare pe motiv ca nu mai folosesc portiunea respectiva din teava veche. Coproprietatea asupra structurii comune a cladirii este indivizibila.
Conform art. 53 lit. d) si art. 87–88 din Legea nr. 196/2018, cheltuielile pot fi defalcate pe coloane sau tronsoane numai daca Adunarea Generala a Asociatiei de Proprietari a adoptat o Hotarare formala prin care a stabilit ca reparatiile fiecarei coloane sunt suportate strict de proprietarii deserviti de aceasta. In absenta unei astfel de hotarari, administratorul este obligat sa aplice repartizarea standard pe cota parte indiviza la nivelul intregului bloc.
Anul constructiei (1981) si caracterul de “prima reparatie capitala” confirma ca lucrarea reprezinta o interventie majora de conservare a proprietatii comune.
Suma aferenta se achita fie direct prin includerea pe lista de plata lunara la cheltuieli pe cota-parte indiviza, fie prin utilizarea sau constituirea Fondului de reparatii al asociatiei, aprobat de Adunarea Generala.
Explicatii oferite in luna octombrie 2026 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.
Esential pentru contabili - Monografii contabile complete
Cheltuieli cu cazarea salariatilor delegati: monografie contabila si aspecte fiscale
Reglementari cheie | Monografie contabila cheltuieli cu cazarea salariatilorPotrivit art. 44 alin. (2) din Codul muncii, salariatul delegat are dreptul la plata cheltuielilor de transport si cazare, precum si la indemnizatie de delegare, in conditiile prevazute de lege sau de contractul colectiv de munca aplicabil. Delegarea poate fi dispusa, ca regula, pentru cel mult 60 de zile calendaristice intr-o perioada de 12 luni, prelungirea fiind posibila numai cu acordul salariatului.In acest articol...
vezi AICI monografia << Monografie contabila indemnizatie de mobilitate
Clauza de mobilitate: cadru legal | Tratament fiscal | Declarare in D112 | Monografie contabilaIndemnizatia de mobilitate se acorda salariatilor care au prevazuta in contractul individual de munca o clauza de mobilitate, in conditiile art. 25 din Codul muncii. Din punct de vedere contabil si fiscal, angajatorul trebuie sa stabileasca modul corect de inregistrare a acestei prestatii, tratamentul fiscal aplicabil si documentele justificative necesare.In acest articol prezentam monografia contabila...
vezi AICI monografia << Cabinete veterinare: monografia contabila si regim TVA
Regim TVA pentru prestarea serviciilor veterinare | Monografia contabila servicii cabinete veterinare | Documentele primare pentru gestiune si consumCabinetele veterinare combina de obicei doua activitati: prestarea de servicii (consultatii, interventii, tratamente) si vanzarea de produse, precum hrana pentru animale, medicamente sau accesorii. In acest articol analizam care este monografia contabila aferenta serviciilor prestate de cabinetele veterinare si principalele reglementari cu privire...
vezi AICI monografia << Monografia contabila a unei case de schimb valutar
Functionare case de schimb valutar- cadru legal | Aspecte fiscale | Aspecte contabile | Monografia contabilaCasele de schimb valutar sunt societati autorizate pentru activitati de schimb valutar si functioneaza conform reglementarilor contabile generale, fiind considerate institutii financiare nebancare. In acest articol vom prezenta aspecte fiscal-contabile generale ale caselor de schimb valutar si exemple de monografii contabile pentru operatiunile desfasurate de aceste societati.Ce trebuie sa...
vezi AICI monografia << Monografie contabila comisioane aferente unui credit bancar
Contractarea unui credit bancar, in special in cazul liniilor de finantare mai complexe, vine adesea insotita de o serie de comisioane suplimentare, a caror inregistrare contabila corecta ridica frecvent semne de intrebare. Printre acestea se numara comisionul de angajament (perceput pentru suma netrasa din facilitate) si comisionul de administrare (amortizabil pe durata creditului), fiecare cu un tratament contabil si fiscal distinct, in functie de natura sa economica. In articolul de fata...
vezi AICI monografia << Cedarea si preluarea contractelor de leasing (novatie): monografie contabila si reglementari cheie
Cedarea si preluarea contractului de leasing financiar a devenit o practica tot mai intalnita in contextul economic dificil prin care trecem de ceva ani. Din punct de vedere juridic, aceasta operatiune poarta denumirea de novatie.In acest articol vom analiza ce inseamna din punct de vedere legal novatia si cum se inregistreaza in contabilitatea cedarea si preluarea contractelor de leasing.Ce este novatiaConform prevederilor art. 1609 din Codul civil, novatia se produce atunci cand un debitor nou...
vezi AICI monografia << Reducerea capitalului social: monografie contabila si reglementari cheie
Reducerea capitalului social este o operatiune care poate fi realizata cu respectarea prevederilor Legii nr. 31/1990. Fie ca este determinata de pierderi acumulate, fie ca raspunde altor nevoi ale societatii - precum retragerea unor asociati sau restituirea unei parti din aporturi -, operatiunea presupune parcurgerea unor pasi procedurali stricti si inregistrarea corecta in contabilitate a efectelor acesteia.Ce trebuie sa stii pe scurt:Modul de reflectare in contabilitate difera in functie de...
vezi AICI monografia << Monografie contabila achizitie echipamente pontaj angajati
Firmele care investesc in sisteme electronice de pontaj fie pe baza de card, fie pe baza de amprenta, trebuie sa stie ca o astfel de achizitie presupune un pachet mai complex de costuri - cartele de pontaj, implementarea si configurarea aplicatiei, licentele software si abonamentul de comunicare a datelor -, fiecare cu un tratament contabil distinct.In acest articol prezentam monografia contabila aplicabila pentru un astfel de sistem, pornind de la un exemplu concret.Reglementari cheieInainte de...
vezi AICI monografia << Achizitie panouri fotovoltaice: monografie contabila, tratament fiscal si regim TVA
Achizitia de panouri fotovoltaice de catre o societate presupune, dincolo de investitia propriu-zisa, o serie de aspecte contabile si fiscale care trebuie tratate corect: incadrarea panourilor in Catalogul mijloacelor fixe, inregistrarea in contabilitate, posibilitatea aplicarii scutirii de impozit pe profitul reinvestit si regimul de TVA corect. In acest articol, analizam toate aceste aspecte importante.Incadrarea panourilor fotovoltaice in Catalogul mijloacelor fixePanourile fotovoltaice nu se...
vezi AICI monografia << 
de Redactia Conta
Copyright Conta Online / Conta.ro 2006 - 2026. Toate Drepturile rezervate
