Zonele fierbinti ale pietei imobiliare: apartamente si spatii de birouri
Piata imobiliara din Romania a terminat anul 2008 sub semnul scaderii preturilor. A fost probabil printre primele semne vizibile si consistente care anuntau criza la nivel mondial. De atunci articolele scrise pe aceasta tema vehiculeaza citate ale diversilor stakeholderi in domeniu care exprima pareri despre evolutia preturilor (sau mai degraba involutia lor) si implicit a investitiilor, fie ca e vorba de reprezentanti ai agentiilor imobiliare, fie de investitori pe aceasta piata, fie pur si simplu oameni de afaceri care valideaza mesajele prin girul succesului de pana acum.
Directia este destul de constanta din 2008 incoace. Preturile se anunta in scadere. Cifrele sunt cand mai dramatice, cand mai putin dramatice. Categoriile in care pare sa se imparta bucata cea mai vehiculata a ofertei sunt: apartamentele in blocuri noi, apartamentele in blocuri vechi, chiriile in spatii de birouri si chiriile in apartamente. Acestea sunt de fapt zonele fierbinti ale pietei. Acolo se concentreaza maximul capacitatii de cerere a pietei atunci cand ea functioneaza normal. Evident ca, prin urmare, acolo se vor concentra si eforturile ofertei intr-o economie sanatoasa. Deocamdata trend-urile clar conturate sunt ca pretul de vanzare al apartamentelor vechi a scazut mai rapid si mai consistent decat cel al apartamentrlor noi, chiriile au scazut pana la aproape jumatate.
Ce mecanisme au actionat asupra preturilor?
Majoritatea mecanismelor care au influentat si continua sa determine o directie a pietei, au fost legate de comunicarea in masa. Subiectele abordate ca fiind cautate si citite au facut, asa cum e si normal, un cerc vicios alimentat atat din interior cat si din afara lui.
Primii factori care au actionat asupra preturilor in imobiliare, mai ales aspura celor ale apartamentelor, au fost cei legati de calitate. Anul trecut apareau in presa scandaluri legate de proaspeti proprietari care s-au trezit ba cu proaspat achizitionatele tavane in cap, ba cu caloriferele montate aiurea, ba pur si simplu si-au dat seama ca pot da mana pe geam cu vecinul din blocul de vizavi.
La asemenea prospecte ale pietei, au reactionat rapid bancile. In Cluj, bancile au o interdictie mai putin formal exprimata de a acorda credite garantate cu apartamente cumparate in comuna Floresti. Numarul mare de scandaluri legate de investitiile imobiliare masive (cantitativ doar) in zona i-a determinat pe reprezentantii bancilor sa nu isi asume riscuri, fie ele si evaluare de evaluatori independenti. In plus, cand trendul de scadere era deja format, garantia acceptata de banci pentru contractarea unui credit ipotecar, a ajuns la 50%. Ceea ce inseamna ca te poti imprumuta cu maxim jumatate din valoarea evaluata a imobilului.
Un factor oarecum minor care a contribuit la blocajul initial a fost perioada aparitiei primelor zvonuri despre criza
in perioada august septembrie, imediat dupa o perioada prin traditie inerta pentru achizitia de bunuri de folosinta indelungata: concediul de vara.
Din momentul in care tendintele au inceput sa fie realitate, reactia normala ar fi trebui sa fie cumpararea. Majoritatea romanilor isi doresc acum sa fi cumparat anul trecut euro, pentru ca acum arata ca ar fi fost o investitie cu rentabilitate de 30%. Cam la fel ar trebui sa mearga acum si cu imobiliarele. Dar intervine un alt factor de presiune asupra pietei si preturilor de pe ea: potentialii investitori, pentru care deja ar fi rentabil sa cumpere, stiu ca daca cererea nu se relanseaza, atunci preturile pot continua sa scada.
Cum judecam valoarea imobiliarelor?
Conform teoriei economice valoarea ar trebui sa fie rezultatul intalnirii dintre satisfactia estimata prin obtinerea unui bun si pretul pentru care proprietarul considera ca s-ar putea desparti de bunul in cauza.
In realitate, atat cererea, cat si oferta sunt rezultatul unor decizii irationale pe care le facem. Una dintre cele mai frecvente care au influentat valorile pe piata imobiliara, este tendinta de a ne fixa ancore dupa care ne orientam atunci cand judecam daca valoarea unui imobil este economic valida sau nu. Aceste ancore s-au fixat si urcat in timp. Daca acum in Bucuresti puteti cumpara un imobil la 1200 EUR mentru patrat (pentru acestea sunt cifrele vehiculate in presa), cand veti merge sa vizitati un astfel de imobil, veti putea cere fie o reducere (procentuala!) pentru ca e orientat nordic si n-are priveliste, fie vi se va cere in plus (tot fata de aceasta valoare) pentru expunere si alte cateva beneficii. Rezultatul este ca veti plati o valoare aflata in jurul celei mentionate mai sus, cu toate ca valoarea totala la care ajungeti e probabil prea mare vazuta prin ochii... sa zicem ai unui locuitor din New York.
Esential pentru contabili - Monografii contabile complete
Monografie Garantie Chirie Si Reglementari Cheie
Un contract de inchiriere implica, de cele mai multe ori, plata unei garantii de catre chirias, menita sa acopere eventualele daune sau neplati. Din punct de vedere contabil, aceasta garantie trebuie tratata cu atentie, avand un regim specific de inregistrare. In acest articol, prezentam aspecte contractuale importante si oferim o monografie clara pentru inregistrarea garantiei pentru chirie, conforma cu reglementarile contabile in vigoare.Garantie chirie: reglementari legislativeIn cazul unui...
vezi AICI monografia << Restituire Suma Necuvenita: Cont Contabil si Reglementari Cheie
In relatiile de munca pot aparea, uneori, erori sau situatii neprevazute care determina plata unor sume de bani catre salariat fara un temei legal. De la salarii platite in exces sau indemnizatii de concediu de odihna acordate eronate, aceste sume sunt considerate necuvenite si, potrivit legislatiei in vigoare, angajatorul are dreptul sa solicite restituirea acestora. In acest articol prezentam principalele reglementari legale cu privire la returnarea sumelor necuvenite si contul in care se...
vezi AICI monografia << Monografie Constituire Provizioane Clienti Neincasati
Provizioanele reprezinta o componenta importanta a evidentei contabile si sunt utilizate pentru a reflecta obligatii sau pierderi viitoare certe sau probabile. Constituirea corecta a acestora ajuta companiile sa-si gestioneze riscurile financiare si sa respecte principiul prudentei.Cand se constituie provizioanele?Provizioanele se constituie atunci cand o entitate are o obligatie curenta (legala sau implicita) generata de un eveniment trecut, iar pentru solutionarea acesteia este probabil sa fie...
vezi AICI monografia << Venituri Din Alte Surse: Tratament Fiscal si Monografie Contabila
Conform Codului Fiscal din Romania, veniturile din alte surse reprezinta o categorie fiscala distincta, in cadrul careia sunt incluse toate veniturile obtinute de persoanele fizice care nu se incadreaza in alte categorii de venituri, cum ar fi: salarii, activitati independente, cedarea folosintei bunurilor, pensii, investitii etc. In acest articol vom analiza tipurile de venituri din alte surse si tratamentul lor fiscal, oferind si un exemplu de monografie contabila.Ce sunt veniturile din alte...
vezi AICI monografia << Drepturi Salariale Castigate In Instanta: Monografie Contabila Si Tratament Fiscal
Drepturile salariale castigate in instanta de catre angajati genereaza obligatii clare pentru angajatori, nu doar din punct de vedere juridic, ci si fiscal-contabil. Aceste sume trebuie tratate ca venituri salariale, impozitate si inregistrate corespunzator, inclusiv cu dobanzile legale aplicabile. In acest articol analizam regimul fiscal al acestor plati si prezentam un studiu de caz practic cu monografie contabila.Tratament fiscal si contabil drepturi salariale castigate in instantaDrepturile...
vezi AICI monografia << Monografie Contabila Achizitie Actiuni - Aspecte Cheie
Achizitia de actiuni reprezinta o operatiune frecventa in activitatea companiilor care doresc sa isi diversifice investitiile sau sa dobandeasca controlul asupra altor entitati. Din punct de vedere contabil, o astfel de tranzactie implica o serie de inregistrari specifice, in functie de natura actiunilor achizitionate (listate sau nelistate), scopul detinerii acestora si sursa de finantare utilizata. In acest articol prezentam principalele aspecte contabile legate de achizitia de actiuni, cu...
vezi AICI monografia << Monografie Contabila Ajustare TVA Stoc Marfa: Studii De Caz
Ajustarea TVA aferenta stocurilor de marfa este o operatiune contabila importanta, care trebuie tratata cu atentie pentru a respecta prevederile fiscale si a evita erorile in evidenta contabila. In acest articol, prezentam studii de caz relevante ce contin monografii contabile cu ajustarea de TVA pentru un stoc de marfa.Cand se face ajustarea de TVA?Ajustarea TVA in cazul achizitiilor de servicii si bunuri, altele decat bunurile de capital, este reglementata de art. 304 alin (1) din Codul...
vezi AICI monografia << Rentrop & Straton implineste 30 de ani! Consilier Taxe si Impozite implineste 30 de ani!
Rentrop & Straton, cea mai cunoscuta companie din Romania din domeniul informatiilor specializate, aniverseaza 30 de ani de existenta.Sunt 30 de ani in care aceasta companie mixta romano-germana a sprijinit in mod profesionist dezvoltarea sanatoasa a mediului antreprenorial, realizand peste 6.100 de produse destinate firmelor romanesti si profesionistilor din domenii vitale ale economiei: fiscalitate, contabilitate, legislatia muncii, resurse umane, protectia datelor etc.6.100 de...
vezi AICI monografia << Reevaluarea Imobilizarilor Corporale: Monografie Contabila si Aspecte Fiscale Importante
Reevaluarea imobilizarilor corporale se efectueaza pentru a reflecta in contabilitate valoarea justa a acestora, in conformitate cu realitatea economica si cu evolutiile pietei. Aceasta operatiune este necesara atunci cand exista diferente semnificative intre valoarea contabila si valoarea de piata a activelor, astfel incat situatiile financiare sa ofere o imagine fidela si relevanta pentru utilizatori. In acest articol vom prezenta aspecte cheie ce trebuie avute in vedere la aceasta operatiune...
vezi AICI monografia << Monografie Contabila Casare Mijloace Fixe: Cum Se Inregistreaza Scoaterea Din Uz A Activelor
Casarea mijloacelor fixe este o operatiune contabila esentiala care marcheaza scoaterea definitiva din functiune a unor active ale unei entitati, fie din cauza uzurii fizice sau morale, fie pentru ca nu mai sunt eficiente economic.In acest articol, vom prezenta aspecte cheie cu privire la procedura de casare a mijloacelor fixe si vom oferi exemple de monografii contabile.Procedura de casare a mijloacelor fixeConform prevederilor din OMFP 2861/ 2009 privind inventarierea, scoaterea din functiune...
vezi AICI monografia <<