Pretul proprietatii

Zonele fierbinti ale pietei imobiliare: apartamente si spatii de birouri

Piata imobiliara din Romania a terminat anul 2008 sub semnul scaderii preturilor. A fost probabil printre primele semne vizibile si consistente care anuntau criza la nivel mondial. De atunci articolele scrise pe aceasta tema vehiculeaza citate ale diversilor stakeholderi in domeniu care exprima pareri despre evolutia preturilor (sau mai degraba involutia lor) si implicit a investitiilor, fie ca e vorba de reprezentanti ai agentiilor imobiliare, fie de investitori pe aceasta piata, fie pur si simplu oameni de afaceri care valideaza mesajele prin girul succesului de pana acum.

Directia este destul de constanta din 2008 incoace. Preturile se anunta in scadere. Cifrele sunt cand mai dramatice, cand mai putin dramatice. Categoriile in care pare sa se imparta bucata cea mai vehiculata a ofertei sunt: apartamentele in blocuri noi, apartamentele in blocuri vechi, chiriile in spatii de birouri si chiriile in apartamente. Acestea sunt de fapt zonele fierbinti ale pietei. Acolo se concentreaza maximul capacitatii de cerere a pietei atunci cand ea functioneaza normal. Evident ca, prin urmare, acolo se vor concentra si eforturile ofertei intr-o economie sanatoasa. Deocamdata trend-urile clar conturate sunt ca pretul de vanzare al apartamentelor vechi a scazut mai rapid si mai consistent decat cel al apartamentrlor noi, chiriile au scazut pana la aproape jumatate.

Ce mecanisme au actionat asupra preturilor?

Majoritatea mecanismelor care au influentat si continua sa determine o directie a pietei, au fost legate de comunicarea in masa. Subiectele abordate ca fiind cautate si citite au facut, asa cum e si normal, un cerc vicios alimentat atat din interior cat si din afara lui.

Primii factori care au actionat asupra preturilor in imobiliare, mai ales aspura celor ale apartamentelor, au fost cei legati de calitate. Anul trecut apareau in presa scandaluri legate de proaspeti proprietari care s-au trezit ba cu proaspat achizitionatele tavane in cap, ba cu caloriferele montate aiurea, ba pur si simplu si-au dat seama ca pot da mana pe geam cu vecinul din blocul de vizavi.

La asemenea prospecte ale pietei, au reactionat rapid bancile. In Cluj, bancile au o interdictie mai putin formal exprimata de a acorda credite garantate cu apartamente cumparate in comuna Floresti. Numarul mare de scandaluri legate de investitiile imobiliare masive (cantitativ doar) in zona i-a determinat pe reprezentantii bancilor sa nu isi asume riscuri, fie ele si evaluare de evaluatori independenti. In plus, cand trendul de scadere era deja format, garantia acceptata de banci pentru contractarea unui credit ipotecar, a ajuns la 50%. Ceea ce inseamna ca te poti imprumuta cu maxim jumatate din valoarea evaluata a imobilului.

Un factor oarecum minor care a contribuit la blocajul initial a fost perioada aparitiei primelor zvonuri despre criza in perioada august septembrie, imediat dupa o perioada prin traditie inerta pentru achizitia de bunuri de folosinta indelungata: concediul de vara.

Din momentul in care tendintele au inceput sa fie realitate, reactia normala ar fi trebui sa fie cumpararea. Majoritatea romanilor isi doresc acum sa fi cumparat anul trecut euro, pentru ca acum arata ca ar fi fost o investitie cu rentabilitate de 30%. Cam la fel ar trebui sa mearga acum si cu imobiliarele. Dar intervine un alt factor de presiune asupra pietei si preturilor de pe ea: potentialii investitori, pentru care deja ar fi rentabil sa cumpere, stiu ca daca cererea nu se relanseaza, atunci preturile pot continua sa scada.

Cum judecam valoarea imobiliarelor?

Conform teoriei economice valoarea ar trebui sa fie rezultatul intalnirii dintre satisfactia estimata prin obtinerea unui bun si pretul pentru care proprietarul considera ca s-ar putea desparti de bunul in cauza. In realitate, atat cererea, cat si oferta sunt rezultatul unor decizii irationale pe care le facem. Una dintre cele mai frecvente care au influentat valorile pe piata imobiliara, este tendinta de a ne fixa ancore dupa care ne orientam atunci cand judecam daca valoarea unui imobil este economic valida sau nu. Aceste ancore s-au fixat si urcat in timp. Daca acum in Bucuresti puteti cumpara un imobil la 1200 EUR mentru patrat (pentru acestea sunt cifrele vehiculate in presa), cand veti merge sa vizitati un astfel de imobil, veti putea cere fie o reducere (procentuala!) pentru ca e orientat nordic si n-are priveliste, fie vi se va cere in plus (tot fata de aceasta valoare) pentru expunere si alte cateva beneficii. Rezultatul este ca veti plati o valoare aflata in jurul celei mentionate mai sus, cu toate ca valoarea totala la care ajungeti e probabil prea mare vazuta prin ochii... sa zicem ai unui locuitor din New York.