Reevaluare. Diminuarea valorii: cum facem inregistrarile contabile?

Avem astfel de-a face cu o societate care detine doua apartamente: unul in valoare de 1.008.000 lei, achizitionat in 2010, al doilea in valoare de 2.700.100 lei achizitionat in 2012 (cu antecontract din 2008). La reevaluare (decembrie 2012), valoarea a fost diminuata pentru fiecare cu aproximativ 30 %.

Cerinte: inregistrari contabile, implicatii fiscale, calcul amortizare.

Este necesara cunoasterea atat a valorii de intrare a apartamentelor, cat si valoarea amortizarii cumulate al fiecaruia. Inregistrarea in contabilitate  a rezultatelor reevaluarii se face conform prevederilor pct. 122 si 123 din O.M.F.P. nr. 3.055/2009, cu modificarile si completarile ulterioare.
          
  Astfel, la reevaluarea unei imobilizari corporale, amortizarea cumulata la data reevaluarii este tratata in unul din urmatoarele moduri:

    a) recalculata proportional cu schimbarea valorii contabile brute a activului, astfel incat valoarea contabila a activului, dupa reevaluare, sa fie egala cu valoarea sa reevaluata. Aceasta metoda este folosita, deseori, in cazul in care activul este reevaluat prin aplicarea unui indice; sau
    b) eliminata din valoarea contabila bruta a activului si valoarea neta, determinata in urma corectarii cu ajustarile de valoare, este recalculata la valoarea reevaluata a activului. Aceasta metoda este folosita, deseori, pentru cladirile care sunt reevaluate la valoarea lor de piata.

Modul de tratament al amortizarii este un element de politica contabila.

           In cazul in care, ulterior recunoasterii initiale ca activ, valoarea unui activ imobilizat este determinata pe baza reevaluarii activului respectiv, valoarea rezultata din reevaluare va fi atribuita activului, in locul costului de achizitie/costului de productie sau al oricarei alte valori atribuite inainte acelui activ.
          In astfel de cazuri, regulile privind amortizarea se vor aplica activului avand in vedere valoarea acestuia, determinata in urma reevaluarii.

Soldul contului 212 "Constructii" - valoarea contabila bruta (cost de achizitie) - 1.008.000 lei.
Soldul contului 281 - Amortizarea cumulata aferenta perioadei amortizate.
Valoarea contabila neta = Cost de achizitie - Amortizare (ct. 212- ct. 281)
Valoarea reevaluata (valoarea justa) mai mica decat valoarea contabila neta.

Inregistrarea rezultatelor reevaluarii prin eliminarea amortizarii cumulate:
 
  1) Eliminarea amortizarii cumulate:

                     2812                   =             212                                      - Amortizarea cumulata
"Amortizarea constructiilor"           "Constructii"                   pe fiecare apartament inregistrata in
                                                                                                   contul 2812/ analitic
 * in urma acestei inregistrari valoarea contabila a cladirii este adusa valoarea sa contabila neta
                                                 
2) Inregistrarea diferentei din reevaluare in situatia in care nu a existat o reevaluare anterioara a cladirii prin care sa fi fost inregistrata o diferenta din reevaluare in contul 105.

                     6813                   =             212                          - Diferenta din reevaluare
"Cheltuieli de exploatare                    "Constructii"     (Valoare justa - valoare contabila neta)
privind ajustarile pentru                                                                   
deprecierea imobilizarilor"

        In urma acestor inregistrari in contul 212 "Constructii" este inregistrata valoarea justa obtinuta in urma reevaluarii. Amortizarea aferenta perioadelor urmatoare va fi determinata in functie de valoarea justa rezultata in urma reevaluarii cladirii si a duratei de viata a cladirii ramasa neamortizata.
Amortizarea anuala = valoare justa determinata la reevaluare/ nr. ani durata de viata ramasa neamortizata

Cheltuieli deductibile

        Conform prevederilor Legii nr. 571/2003, art. 21 alin (4) lit. s nu sunt deductibile cheltuielile reprezentand valoarea deprecierilor mijloacelor fixe, in cazul in care, ca urmare a efectuarii unei reevaluari, se inregistreaza o descrestere a valorii acestora.

Cheltuiala inregistrata in contul 6813 - nededucitbila

        Cheltuiala cu amortizarea ulterioara - este cheltuiala deductibila la nivelul valorii fiscale. In cazul unei descresteri a valorii mijloacelor fixe sub costul de achizitie, valoarea fiscala este reprezentata de costul de achizitie.

        Aceasta valoare se recupereaza din punct de vedere fiscal prin intermediul amortizarii.  Ca atare, amortizarea fiscala este cea calculata pe baza costului de achizitie.

        Amortizarea fiscala deductibila va fi diferita si mai mare decat amortizarea ce va fi inregistrtata in contabilitate.

        In ceea ce priveste impozitul pe cladiri, conform prevederilor art. 253 alin (5) din Codul fiscal, in cazul unei cladiri care a fost reevaluata, conform reglementarilor contabile, valoarea impozabila a cladiri este valoarea contabila rezultata in urma reevaluarii, inregistrata ca atare in contabilitatea proprietarului - persoana juridica.