Refacturare utilitati catre chiriasi, de catre proprietari

Potrivit prevederilor pct. 252 alin (2) din Ordinul ministrului finantelor publice nr. 3055/2009, cu modificarile si completarile ulterioare, sumele colectate de o entitate in numele unor terte parti, inclusiv in cazul contractelor de agent, comision sau mandat comercial incheiate potrivit legii, nu reprezinta venit din activitatea curenta, chiar daca din punct de vedere al taxei pe valoarea adaugata persoanele care actioneaza in nume propriu sunt considerate cumparatori revanzatori.

Societatea Delta este proprietar al unui imobil.

Societatea isi desfasoara activitatea in doua apartamente din cele cinci ale imobilului, iar trei sunt inchiriate. Fiecare apartament are contoare proprii de gaze, energie electrica,  
In luna aprilie societatea  primeste facturile de la furnizorul de gaze in suma totala de 1.000 lei, TVA aferent 240 lei, repartizate pe cele cinci apartamente astfel:
-    pentru apartamentele aferente activitatii proprii 500 lei – TVA 120 lei
-    pentru apartamentul 1 inchiriat 200 lei, TVA aferent 48 lei
-    pentru apartamentul 2 inchiriat 100 lei, TVA aferent 24 lei
-    pentru apartamentul 3 inchiriat 200 lei, TVA aferent 48 lei
Societatea Delta emite cate o factura pentru fiecare chirias, care cuprinde contravaloarea consumului propriu si a TVA aferenta.

1. Inregistrarea in contabilitate a facturii primite de la furnizorul de gaze cat  si a facturilor emise pentru refacturarea utilitatilor se inregistreaza simultan:
     %            =            401                               1.240
              605                                                            "Furnizori"                        500
"Cheltuieli privind energia si apa"                                                               200             
461/    analitic chirias 1                    
 "Debitori diversi"                                           100
461/    analitic chirias 2                    
"Debitori diversi"                                            200
461/    analitic chirias 3                    
"Debitori diversi"
4426                                                                                                        240
 "TVA deductibila"                    

TVA deductibila evidentiata in contul 4426 este cea inscrisa in factura de utilitati primita si se inregistreaza in decontul 300 al perioadei in care este emisa factura de utilitati.

2. La refacturare se inregistreaza TVA colectata aferenta fiecarei facturi emise, prin aplicarea aceleiasi cote de TVA:
461/    analitic chirias 1        =        4427             48
 "Debitori diversi"                        "TVA colectata"
461/    analitic chirias 2        =        4427             24
 "Debitori diversi"                        "TVA colectata"
461/    analitic chirias 3        =        4427             48
 "Debitori diversi"                        "TVA colectata"


TVA colectata se raportaza in decontul 300 al perioadei in care sunt emise facturile catre chiriasi.

3. Incasarea facturilor emise:

     5121        =            461 /    analitic chirias 1           248
"Conturi la banci in lei"         "Debitori diversi"
     5121        =            461 /    analitic chirias 2           124
"Conturi la banci in lei"         "Debitori diversi"
     5121        =            461 /    analitic chirias 3           248
"Conturi la banci in lei"         "Debitori diversi"


           4. Plata facturii catre furnizorii de utilitati:
    401            =                5121               1.240
   "Furnizori"                             "Conturi la banci in lei"

Comisionarul este considerat din punctul de vedere al taxei cumparator ?i revanzator al bunurilor, indiferent daca actioneaza in contul vanzatorului sau al cumparatorului, respectiv se considera ca furnizorul ori, dupa caz, comitentul vanzator face o livrare de bunuri catre comisionar ?i, la randul sau, comisionarul face o alta livrare de bunuri catre comitentul cumparator sau, dupa caz, catre client.
     Astfel, din punctul de vedere al taxei pe valoarea adaugata, societatea care refactureaza serviciile de utilitati este obligata sa emita factura aferenta cu TVA, in aceeasi cota specificata pe factura primita.
      Pentru operatiunile de inchiriere bunuri imobile se aplica regimul de scutire fara drept de deducere a TVA in baza prevederilor art. 141 alin. 2 lit. e).
      Astfel, societatea nu isi poate exercita dreptul de deducere aferenta achizitiilor de bunuri si prestari de servicii destinate realizarii operatiunilor de inchiriere.

       Societatea poate exercita dreptul de deducere a TVA doar pentru facturile de utilitati pe care le refactureaza chiriasilor prin aplicarea regimului de taxare aplicat de furnizorul de utilitati.
       Deoarece realizeaza atat operatiuni care dau drept de deducere cat si operatiuni care nu dau drept de deducere, societatea fie va aplica Prorata aferenta anului, fie va evidentia distinct operatiunle care nu dau drept de deudcere de cele care dau drept de deducre, in vederea evidentierii corecte a TVA deductibila.

Inregistrari contabile in situatia in care proprietarul aplica sistemul TVA la incasare  

Proprietarul achita factura dupa incasarea sumelor de la chiriasi, in 20 de zile

 1. Inregistrarea simultana in contabilitate a facturii primite de la furnizorul de gaze cat  si a facturilor emise pentru refacturarea utilitatilor:
     %                        =            401              1.240
                605                                                                       "Furnizori"             500
  "Cheltuieli privind energia si apa"                                                           200             
    461/    analitic chirias 1                    
           "Debitori diversi"                             100
      461/    analitic chirias 2                    
           "Debitori diversi"                              200
     461/    analitic chirias 3                    
          "Debitori diversi"
      4428                                                                                           240
     "TVA neexigibila"    

2. La refacturare se inregistreaza TVA neexigibila ca urmare a aplicarii sistemului TVA la incasare aferenta fiecarei facturi emise:
461/    analitic chirias 1        =        4428        48
 "Debitori diversi"                        "TVA neexigibila"
461/    analitic chirias 2        =        4428        24
 "Debitori diversi"                        "TVA neexigibila"
461/    analitic chirias 3        =        4428        48
 "Debitori diversi"                        "TVA neexigibila"

3. Incasarea facturilor emise:

     5121        =            461 /    analitic chirias 1           248
"Conturi la banci in lei"         "Debitori diversi"
     5121        =            461 /    analitic chirias 2           124
"Conturi la banci in lei"         "Debitori diversi"
     5121        =            461 /    analitic chirias 3           248
"Conturi la banci in lei"         "Debitori diversi"

4. Colectarea TVA aferenta facturilor la data incasarii facturilor :
          4428        =            4427                    48
"TVA neexigibila"                "TVA colectata"
           4428        =            4427                    24
"TVA neexigibila"                "TVA colectata"
          4428        =            4427                    48
"TVA neexigibila"                "TVA colectata"

5. Efectuarea platii catre furnizorul de gaze :
          401        =                    5121                                    1.240
   Furnizori"                             Conturi la banci in lei"

6. Deducerea TVA aferenta facturii de utilitati, concomitent cu plata facturii :
        4426        =            4428                240
"TVA deductibila"                "TVA neexigibila"