Vanzarea terenurilor de catre persoane fizice ramane un subiect cu implicatii fiscale complexe, mai ales dupa modificarile legislative recente. Atunci cand este vorba de tranzactii importante, cum este cazul unui teren vandut cu 1.000.000 euro in 2026, este esential sa se inteleaga corect regimul fiscal aplicabil. Acest lucru ajuta nu doar la optimizarea costurilor fiscale, ci si la evitarea eventualelor riscuri de neconformare.
Teren mostenit
Daca terenul este mostenit, vanzarea acestuia nu reprezinta operatiune din sfera de aplicare a TVA, indiferent de valoarea obtinuta din partea cumparatorului.
Prin vanzarea unui teren mostenit, persoana fizica nu dobandeste calitatea de persoana impozabila astfel incat sa fie obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA la depasirea cifrei de afaceri de 395.000 lei realizata in cadrul unui an calendaristic din operatiuni taxabile, daca terenul respectiv este construibil.
In acest caz, am in vedere prevederile pct. 4 alin. (2) din normele de aplicare ale art. 269 din noului Cod fiscal "In aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri, care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate."
Teren cumparat in scopul revanzarii
Daca terenul respectiv nu este mostenit sau revendicat, fiind cumparat in scopul revanzarii, valoarea de vanzare a acestuia intra in calculul plafonului de 395.000 lei, daca este un teren construibil conform certificatului de urbanism si daca persoana fizica a mai realizat operatiuni taxabile in anul anterior si in anul respectiv (anul 2026).
Regula generala prevede ca vanzarea terenurilor construibile este operatiune taxabila pentru care se colecteaza TVA, dar numai daca persoana fizica vanzatoare realizeaza din astfel de operatiuni o cifra de afaceri egala sau mai mare de 395.000 lei intr-un an calendaristic, caz in care este obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA, pana pe data de 10 a lunii urmatoare celei in care plafonul respectiv a fost depasit.
Conform prevederilor art. 310 alin. (6) din Codul fiscal modificat prin O.G. nr. 22 din 28 august 2025 persoana impozabila are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA in regim normal la data depasirii plafonului, imcepand cu tranzactia care conduce la depasirea plafonului "(6) Persoana impozabila care aplica regimul special de scutire si a carei cifra de afaceri, prevazuta la alin. (2), depaseste plafonul de scutire prevazut la alin. (1) trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA, conform art. 316, cel tarziu la data depasirii plafonului. Regimul normal de taxare se aplica din data depasirii plafonului prevazut la alin. (1), incepand cu tranzactia care conduce la depasirea plafonului. Persoana impozabila poate aplica regimul normal de taxare si pentru operatiunile anterioare tranzactiei care a condus la depasirea plafonului de scutire, realizate in data in care plafonul de scutire este depasit."
Persoana fizica nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, daca terenul respectiv nu este construibil, fiind un teren agricol. Pentru aceste terenuri se aplica regimul de scutire fara drept de deducere, caz in care persoana impozabila care realizeaza un plafon de 395.000 lei, exclusiv din astfel operatiuni, nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA. In acest caz, este aplicabila exceptia de la art. 310 alin. (3) conform careia nu se considera ca plafonul de 395.000 lei este depasit in situatia in care acest plafon este format doar din operatiuni scutite fara drept de deducere:
"(3) Persoana impozabila care indeplineste conditiile prevazute la alin. (1) pentru aplicarea regimului special de scutire poate opta oricand pentru aplicarea regimului normal de taxa. Persoana impozabila care realizeaza in cursul unui an calendaristic exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere conform art. 292 nu se considera ca depaseste plafonul prevazut la alin. (1). "
In situatia in care terenul este parcelat, urmand a fi vandut parcela cu parcela, trebuie sa aveti in vedere faptul ca pentru vanzarea unei singure parcele de teren intr-un an calendaristic, persoana fizica nu dobandeste calitatea de persoana impozabila daca nu realizeaza o activitate economica cu caracter de continuitate din exploatarea bunurilor corporale, in sensul art. 269 alin. (2) si (3) din Codul fiscal " (2) De asemenea constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.
(3) Situatiile in care persoanele fizice care efectueaza livrari de bunuri imobile devin persoane impozabile se prevad prin normele metodologice."
Caracterul de continuitate al tranzactiilor rezulta din operatiunea de achizitie a terenuri si vanzarea acestuia pe parcele, prin intermediul mai multor tranzactii, aspect reglementat in mod expres la pct. 4 alin. (5) din normele de aplicare ale art. 269 "(5) In cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. Daca persoana fizica realizeaza o singura livrare intr-un an aceasta este considerata ocazionala si nu este considerata o livrare impozabila. Daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu se impoziteaza, dar este luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 310 din Codul fiscal. …… Livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 310 din Codul fiscal. In situatia in care persoana fizica nu se inregistreaza in scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar incepe activitatea economica, se considera ca aplica regimul special de scutire pentru intreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA intervenind la termenul prevazut la art. 310 din Codul fiscal."
In concluzie, daca in anul 2025 nu a realizat operatiuni din sfera de aplicare a TVA, iar in anul 2026 are loc o singura tranzactie rezultata din vanzarea unui teren construibil cu o valoare mai mare de 395.000 lei, de exemplu 1.000.000 lei, teren cumparat pentru revanzare, persoana fizica nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece acea vanzare se considera ocazionala. In aceasta situatie, operatiunea nu se considera o livrare impozabila din punctul de vedere al TVA.
Pe scurt: in situatia in care in anul 2025 a mai vandut o parcela de teren sub plafonul de 395.000 lei, operatiune tratata drept tranzactie ocazionala in anul 2025, prin vanzarea terenului in 2026 va dobandi calitatea de persoana impozabila obligata sa se inregistreze TVA in regim normal pentru a colecta TVA la vanzarea terenului care conduce la depasirea plafonului de scutire.
Pentru a stabili daca persoana fizica este obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA la vanzarea terenului, trebuie sa analizati daca:
-
terenul a fost mostenit sau revendicat;
-
terenul este construibil;
-
in anul 2025 acea persoana fizica a mai efectuat operatiuni din sfera de aplicare a TVA.
Raspuns oferit in luna noiembrie 2025 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.
Esential pentru contabili - Monografii contabile complete
Monografie acordarea de ajutoare membrilor de sindicat
Organizatiile sindicale conduc contabilitatea potrivit Reglementarilor contabile aprobate prin O.M.F.P. nr. 3.103/2017, cu modificarile si completarile ulterioare. Principalele surse de venit ale sindicatelor sunt cotizatiile membrilor, venituri neimpozabile pentru sindicat conform art. 15 din Codul fiscal.Vom stabili in acest articol monografia contabila pentru acordarea de ajutoare membrilor de sindicatReglementari legislative importante privind acordarea de ajutoare membrilor de sindicatArt....
vezi AICI monografia << Monografie Reparatie In Garantie
Din punct de vedere contabil, reparatiile efectuate in perioada de garantie ridica probleme legate de recunoasterea corecta a cheltuielilor, a provizioanelor si a relatiei cu clientii sau furnizorii implicati. In practica, pot aparea mai multe scenarii: reparatia este efectuata de firma vanzatoare pe cheltuiala proprie, de un service autorizat cu decontare ulterioara, sau direct de catre client cu rambursarea costurilor de catre furnizor.In acest articol vom prezenta o monografie contabila...
vezi AICI monografia << Monografie Achizitie Utilaj: Tratament Fiscal Si Studii De Caz
Achizitia unui utilaj reprezinta o investitie importanta pentru orice companie, indiferent de domeniul de activitate. Din punct de vedere contabil, aceasta operatiune trebuie inregistrata corect, respectand reglementarile privind imobilizarile corporale, amortizarea si tratamentul fiscal aferent. In acest articol vom prezenta pas cu pas monografia contabila pentru achizitia unui utilaj, de la momentul cumpararii pana la punerea in functiune, evidentiind conturile utilizate si implicatiile...
vezi AICI monografia << Rentrop & Straton a implinit 30 de ani! Consilier Taxe si Impozite a implinit 30 de ani!
Rentrop & Straton, cea mai cunoscuta companie din Romania din domeniul informatiilor specializate, aniverseaza 30 de existenta.Sunt 30 de ani in care aceasta companie mixta romano-germana a sprijinit in mod profesionist dezvoltarea sanatoasa a mediului antreprenorial, realizand peste 6.100 de produse destinate firmelor romanesti si profesionistilor din domenii vitale ale economiei: fiscalitate, contabilitate, legislatia muncii, resurse umane, protectia datelor etc.6.100 de produse. O...
vezi AICI monografia << Monografie Profit Reinvestit: Studii De Caz Utile
Profitul reinvestit reprezinta acea parte din castigul net al unei firme care nu este distribuita sub forma de dividende, ci este utilizata pentru dezvoltarea activitatii – de exemplu, pentru achizitia de echipamente, utilaje sau alte active necesare. Legislatia fiscala ofera facilitati companiilor care aleg sa isi reinvesteasca profitul, prin scutirea de impozit a acestor sume. Din perspectiva contabila, profitul reinvestit necesita o monografie contabila specifica, astfel incat sa...
vezi AICI monografia << Monografie Contabila Reparatii Auto: Cum Inregistrezi Reparatiile Pentru Dauna Autoturismului
Reparatiile auto sunt situatii frecvente care apar in activitatea unei firme si, pentru a fi tratate corect din punct de vedere financiar, au nevoie de o evidenta clara. Din punct de vedere contabil, aceste operatiuni pot ridica uneori semne de intrebare, de exemplu: cum se inregistreaza corect cheltuielile, ce conturi se utilizeaza si care sunt implicatiile fiscale?In acest articol vom prezenta trei studii de caz utile ce contin monografia contabila pentru reparatii auto. Scopul acestor exemple...
vezi AICI monografia << Monografie Contabila Dezvoltare Imobiliara Si Aspecte Fiscale Importante
Dezvoltatorii imobiliari se confrunta cu un set complex de operatiuni economice care necesita o evidenta contabila atenta si conforma cu reglementarile in vigoare. De la achizitia terenurilor si pana la vanzarea imobilelor finalizate, fiecare etapa implica tranzactii cu impact fiscal si contabil semnificativ.In acest articol prezentam o monografie contabila bine structurata pentru un dezvoltator imobiliar. Aceasta contine inregistrarile corecte in contabilitate si explicatii clare pentru fiecare...
vezi AICI monografia << Monografie Contabila Cod TVA Anulat
Anularea codului de TVA poate avea un impact semnificativ asupra activitatii unei firme, iar pentru a evita erorile si sanctiunile, este esential ca antreprenorii si contabilii sa cunoasca reglementarile legislative aplicabile. In acest articol vom prezenta tratamentul fiscal si contabil pentru codul de TVA anulat si o monografie contabila clara.Tratament fiscal-contabil pentru cod TVA anulatAnularea codului de TVA poate avea loc, conform art. 316 alin. (11) din Codul fiscal, in urmatoarele...
vezi AICI monografia << Monografie Contabila Factura Booking.com: Studii De Caz Utile
Factura emisa de platforma Booking.com ridica adesea semne de intrebare din perspectiva tratarii contabile si fiscale, mai ales in cazul firmelor care inchiriaza spatii prin intermediul acestui serviciu. In acest articol, analizam pas cu pas cum se inregistreaza factura de la Booking.com in contabilitate, ce monografii contabile se aplica si ce obligatii declarative revin firmei beneficiare.Inchirieri prin platforma Booking.com: aspecte important de stiutOrice persoana fizica sau juridica care...
vezi AICI monografia << Taxa de Mediu 2% Monografie Contabila
Taxa de mediu a fost instituita prin Legea nr. 196/2005 privind Fondul pentru mediu, modificata si completata prin actele normative ulterioare. Aceasta taxa se aplica unei game variate de activitati si produse, de la autovehicule si anvelope uzate, la ambalaje si echipamente electrice si electronice, avand ca obiectiv principal descurajarea comportamentelor poluante si generarea de resurse financiare destinate proiectelor de protectie a mediului.Din perspectiva contabilitatii, taxa de mediu...
vezi AICI monografia << 
de Redactia Conta
Copyright Conta Online / Conta.ro 2006 - 2025. Toate Drepturile rezervate
