Vanzarea unui teren de catre o persoana fizica in 2026: Ce obligatii fiscale trebuie analizate?

Vanzarea terenurilor de catre persoane fizice ramane un subiect cu implicatii fiscale complexe, mai ales dupa modificarile legislative recente. Atunci cand este vorba de tranzactii importante, cum este cazul unui teren vandut cu 1.000.000 euro in 2026, este esential sa se inteleaga corect regimul fiscal aplicabil. Acest lucru ajuta nu doar la optimizarea costurilor fiscale, ci si la evitarea eventualelor riscuri de neconformare.

Teren mostenit

 

Daca terenul este mostenit, vanzarea acestuia nu reprezinta operatiune din sfera de aplicare a TVA, indiferent de valoarea obtinuta din partea cumparatorului.

 

Prin vanzarea unui teren mostenit, persoana fizica nu dobandeste calitatea de persoana impozabila astfel incat sa fie obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA la depasirea cifrei de afaceri de 395.000  lei realizata in cadrul unui an calendaristic din operatiuni taxabile, daca terenul respectiv este construibil.

 

In acest caz, am in vedere prevederile pct. 4 alin. (2) din normele de aplicare ale art. 269 din noului Cod fiscal "In aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri, care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate."

 

Teren cumparat in scopul revanzarii

Daca terenul respectiv nu este mostenit sau revendicat, fiind cumparat in scopul revanzarii, valoarea de vanzare a acestuia intra in calculul plafonului de 395.000 lei, daca este un teren construibil conform certificatului de urbanism si daca persoana fizica a mai realizat operatiuni taxabile in anul anterior si in anul respectiv (anul 2026).  

 

Regula generala prevede ca vanzarea terenurilor construibile este operatiune taxabila pentru care se colecteaza TVA, dar numai daca persoana fizica vanzatoare realizeaza din astfel de operatiuni o cifra de afaceri egala sau mai mare de 395.000 lei intr-un an calendaristic, caz in care este obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA, pana pe data de 10 a lunii urmatoare celei in care plafonul respectiv a fost depasit.

 

Conform prevederilor art. 310 alin. (6) din Codul fiscal modificat prin O.G. nr. 22 din 28 august 2025 persoana impozabila are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA in regim normal la data depasirii plafonului, imcepand cu tranzactia care conduce la depasirea plafonului "(6) Persoana impozabila care aplica regimul special de scutire si a carei cifra de afaceri, prevazuta la alin. (2), depaseste plafonul de scutire prevazut la alin. (1) trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA, conform art. 316, cel tarziu la data depasirii plafonului. Regimul normal de taxare se aplica din data depasirii plafonului prevazut la alin. (1), incepand cu tranzactia care conduce la depasirea plafonului. Persoana impozabila poate aplica regimul normal de taxare si pentru operatiunile anterioare tranzactiei care a condus la depasirea plafonului de scutire, realizate in data in care plafonul de scutire este depasit."

 

Persoana fizica nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, daca terenul respectiv nu este construibil, fiind un teren agricol. Pentru aceste terenuri se aplica regimul de scutire fara drept de deducere, caz in care persoana impozabila care realizeaza un plafon de 395.000 lei, exclusiv din astfel operatiuni, nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA. In acest caz, este aplicabila exceptia de la art. 310 alin. (3) conform careia nu se considera ca plafonul de 395.000 lei este depasit in situatia in care acest plafon este format doar din operatiuni scutite fara drept de deducere:

"(3) Persoana impozabila care indeplineste conditiile prevazute la alin. (1) pentru aplicarea regimului special de scutire poate opta oricand pentru aplicarea regimului normal de taxa. Persoana impozabila care realizeaza in cursul unui an calendaristic exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere conform art. 292 nu se considera ca depaseste plafonul prevazut la alin. (1). "

 

In situatia in care terenul este parcelat, urmand a fi vandut parcela cu parcela, trebuie sa aveti in vedere faptul ca pentru vanzarea unei singure parcele de teren intr-un an calendaristic, persoana fizica nu dobandeste calitatea de persoana impozabila daca nu realizeaza o activitate economica cu caracter de continuitate din exploatarea bunurilor corporale, in sensul art. 269 alin. (2) si (3) din Codul fiscal " (2) De asemenea constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.

(3) Situatiile in care persoanele fizice care efectueaza livrari de bunuri imobile devin persoane impozabile se prevad prin normele metodologice."

 

Caracterul de continuitate al tranzactiilor rezulta din operatiunea de achizitie a  terenuri si vanzarea acestuia pe parcele, prin intermediul mai multor tranzactii, aspect reglementat in mod expres la  pct. 4 alin. (5) din normele de aplicare ale art. 269 "(5) In cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. Daca persoana fizica realizeaza o singura livrare intr-un an aceasta este considerata ocazionala si nu este considerata o livrare impozabila. Daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu se impoziteaza, dar este luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 310 din Codul fiscal. …… Livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 310 din Codul fiscal. In situatia in care persoana fizica nu se inregistreaza in scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar incepe activitatea economica, se considera ca aplica regimul special de scutire pentru intreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA intervenind la termenul prevazut la art. 310 din Codul fiscal."

In concluzie, daca in anul 2025 nu a realizat operatiuni din sfera de aplicare a TVA, iar in anul 2026 are loc o singura tranzactie rezultata din vanzarea unui teren construibil cu o valoare mai mare de 395.000 lei, de exemplu 1.000.000 lei, teren cumparat pentru revanzare, persoana fizica nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece acea vanzare se considera ocazionala. In aceasta situatie, operatiunea nu se considera o livrare impozabila din punctul de vedere al TVA.

Pe scurt: in situatia in care in anul 2025 a mai vandut o parcela de teren sub plafonul de 395.000 lei, operatiune tratata drept tranzactie ocazionala in anul 2025, prin vanzarea terenului in 2026 va dobandi calitatea de persoana impozabila obligata sa se inregistreze TVA in regim normal pentru a colecta TVA la vanzarea terenului care conduce la depasirea plafonului de scutire.

 

Pentru a stabili daca persoana fizica este obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA la vanzarea terenului, trebuie sa analizati daca: