Venituri din cedarea folosintei bunurilor: noile reguli de impozitare si un studiu de caz practic

Astazi vom aborda aspecte generale referitoare la modalitatea de impozitare a veniturilor provenite din cedarea folosintei bunurilor incepand cu 1 ianuarie 2024. Vom furniza clarificari cu privire la noile prevederi in vigoare incepand din aceasta data si va propunem spre consultare un studiu de caz practic.

Potrivit D.G.R.F.P. Cluj-Napoca, va reamintim ca incepand cu 1 ianuarie 2024, prin O.U.G. nr.115/2023 au fost introduse noi prevederi care completeaza regulile privind calculul, retinerea si declararea impozitului pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor realizate de persoanele fizice, si anume:

 

S-a introdus o cota forfetara de 20 % aplicata asupra venitului brut care se scade din acesta, pentru determinarea venitului net anual impozabil in cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor obtinute de persoanele fizice.

 

In situatia in care chiriasul este o persoana juridica sau alta entitate care are obligatia de a conduce evidenta contabila, acesta are obligatia de a calcula si de a retine impozitul de 10% aplicat la venitul net , la momentul platii venitului catre proprietarpersoana fizica.

 

Impozitul pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, retinut la sursa de catre persoanele juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, se declara prin formularul 100 "Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat ", pana la data de 25 a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

 

Nu exista obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile de catre persoanele fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor.

 

Declaratia unica (formularul 212) se depune in termen de 30 de zile de la incheierea/incetarea contractului, respectiv 25 mai a fiecarui an pentru contractele in curs, de catre persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, cu exceptia celor care obtin venituri din:
 

a) cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, pentru care impozitul este retinut la sursa de platitorul venitului;

b) arendare, pentru care impozitul este retinut la sursa de platitorul venitului;

c) inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, pentru care venitul se declara in anul urmator celui de realizare.

In cazul persoanelor fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor de la platitori persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila se mentine obligatia depunerii declaratiei unice, in vederea stabilirii CASS datorata la veniturile din cedarea folosintei bunurilor definite la art.83 din Codul Fiscal daca , prin cumularea cu veniturile estimate din drepturi de proprietate intelectuala, din asocierea cu o

persoana juridica ,cu castigul net din investitii, veniturile din activitati agricole , silvicultura si piscicultura si din alte surse, se incadreaza in plafonul anual de cel putin 6,12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz , in vigoare la termenul de depunere a declaratiei unice -Capitolul II .

 

Au fost abrogate dispozitiile potrivit carora veniturile realizate din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere, sunt calificate ca venituri din activitati independente. De asemenea, a fost eliminata optiunea de determinare a venitului net din cedarea folosintei bunurilor in sistem real , pe baza datelor din contabilitate.

 

Se mentine obligatia inregistrarii contractelor de inchiriere a bunurilor din patrimoniul personal, incheiate de persoanele fizice in calitate de proprietari, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, prin depunerea "Cererii de inregistrare a contractelor de locatiune", insotita de copia contractului de locatiune. Sunt exceptate de la aceasta obligatie, persoanele fizice care obtin venituri din arendare si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala. "

Intrebare: "Societatea noastra are contract de inchiriere spatiu cu o persoana fizica din ianuarie 2024. Chiria este de 2.900 lei/luna. Pe langa chirie, societatea mai plateste persoanei fizice si o cota de cheltuieli de intretinere (curent, telefon etc.) aproximativ in suma de 500 lei pe luna, asa cum este stipulat in contract. As dori sa stiu cum se calculeaza impozitul retinut la sursa de catre societate, cat este exact in cazul nostru si, impozitul fiind final, ce obligatii mai are persoana fizica avand in vedere ca nu mai are venituri din alte surse. As dori sa stiu daca persoana fizica trebuie sa plateasca CASS."

 

Pentru a calcula impozitul retinut la sursa de catre societate pentru veniturile obtinute din inchirierea spatiului, trebuie sa urmati pasii prevazuti in Codul fiscal la art. 84 1. In cazul dumneavoastra, chiria lunara este de 2.900 lei, iar cheltuielile de intretinere sunt de aproximativ 500 lei pe luna. Veti calcula mai intai venitul brut, venitul net si apoi impozitul datorat. De asemenea, veti evalua si obligatiile persoanei fizice legate de plata Contributiei de Asigurari Sociale de Sanatate (CASS), avand in vedere veniturile si prevederile legale aplicabile.

 

 

1. Venitul Brut: Venitul brut include chiria plus cheltuielile de intretinere care, conform Codului fiscal, se adauga la venitul brut daca sunt efectuate de catre chirias. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta .

 

2. Venitul Net: Venitul net se obtine prin deducerea cheltuielilor determinate prin aplicarea unei cote de 20% asupra venitului brut.

 

3. Impozitul: Impozitul se calculeaza aplicand o cota de 10% asupra venitului net si este retinut la sursa de catre platitorul de venituri.

 

 

Conform Codului fiscal, daca venitul anual estimat din inchiriere este cel putin egal cu 6 salarii minime brute pe tara, persoana fizica datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS).

 

Salariul minim brut pe tara este de 3.300 lei, deci pentru a datora CASS, venitul anual din inchiriere trebuie sa fie cel putin egal cu 6 * 3.300 lei.

 

Pe baza calculelor efectuate, rezulta urmatoarele calcule pentru situatia dumneavoastra:

 

- Venitul Brut Anual: 40.800 lei (3.400 lei * 12 luni) calculat astfel: Venitul brut lunar este de 3.400 lei (2.900 lei chirie + 500 lei cheltuieli de intretinere)

 

- Venitul Net Anual: 32.640 lei (40.800 lei * 20% = 8.160 lei; 40.800 lei - 8.160 lei = 32.640 lei)

 

- Impozitul Anual Datorat: 3.264 lei (32.640 lei *10%)

 

Deoarece venitul anual depaseste pragul minim necesar pentru obligativitatea platii Contributiei de Asigurari Sociale de Sanatate (CASS), care este echivalentul a 6 salarii minime brute pe tara (19.800 lei in acest caz), persoana fizica este obligata sa plateasca CASS.

 

 

- CASS: Persoana fizica trebuie sa plateasca contributia la sanatate, avand in vedere ca venitul anual din inchiriere depaseste pragul de 6 salarii minime brute pe tara. Contributia se calculeaza aplicand cota prevazuta de lege (10%) la baza de calcul, ce poate fi nivelul a 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, in functie de venitul realizat.

 

- Declaratia Unica: In cazul in care persoana fizica nu are alte venituri si impozitul pentru veniturile din inchiriere este retinut la sursa de catre societate, nu sunt necesare alte declaratii pentru impozitul pe venit. Totusi, pentru CASS, intrucat venitul depaseste plafonul pentru care este datorata contributia, persoana fizica trebuie sa depuna Declaratia Unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, pana la data de 25 mai a anului urmator celui pentru care se datoreaza contributia.

 

Calcul CASS

 

Pe baza prevederilor Codului fiscal pentru calculul contributiei de asigurari sociale de sanatate (CASS) in cazul veniturilor din inchiriere, trebuie determinat intai, in care dintre categoriile de venit anual se incadreaza persoana fizica, pentru a stabili baza anuala de calcul.

 

Pentru a calcula CASS, trebuie stabilit mai intai in care categorie se incadreaza venitul anual:

 

- Venituri intre 6 si 12 salarii minime brute pe tara (19.800 - 39.600 lei)

- Venituri intre 12 si 24 salarii minime brute pe tara (39.600 - 79.200 lei)

- Venituri de cel putin egal cu 24 de salarii minime brute pe tara (>79.200 lei)

 

Intrucat venitul net anual determinat mai sus este 32.640 lei, rezultatele sunt urmatoarele:

 

- Baza de Calcul pentru CASS: 19.800 lei, care corespunde nivelului a 6 salarii minime brute pe tara, intrucat venitul net anual realizat din inchiriere este sub pragul de 12 salarii minime brute pe tara.

 

- CASS de Platit: 1.980 lei anual.

 

Aceasta inseamna ca, pentru CASS, se va aplica baza de calcul de 19.800 lei, reprezentand 6 salarii minime brute pe tara, iar contributia de asigurari sociale de sanatate datorata este de 1.980 lei, calculata aplicand cota de 10% la aceasta baza de calcul.

 

Art. 84 1. - Reguli privind stabilirea impozitului pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila

 

(1) In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

(2) In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.

(3) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.

(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.

(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

(7) Contribuabilii nu au obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.

 

Art. 174 1. - Stabilirea, declararea si plata contributiei de asigurari sociale de sanatate in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h)

 

1) Contributia de asigurari sociale de sanatate se calculeaza de catre contribuabilii prevazuti la art. 170 alin. (2) prin aplicarea cotei de contributie prevazute la art. 156 asupra bazei anuale de calcul mentionate la art. 170 alin. (5).

(2) Platitorii veniturilor din drepturi de proprietate intelectuala, din arenda sau din asocieri cu persoane juridice stabilesc contributia de asigurari sociale de sanatate datorata de catre beneficiarul venitului, prin aplicarea cotei prevazute la art. 156 asupra bazei de calcul mentionate la art. 170 alin. (5).

(3) Persoanele fizice care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), cu exceptia celor pentru care platitorii de venituri prevazuti la alin. (2) stabilesc si declara contributia, depun declaratia prevazuta la art. 120 pana la data de 25 mai inclusiv a anului pentru care se datoreaza contributia.

(4) Persoanele fizice care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), cu exceptia celor pentru care platitorii de venituri prevazuti la alin. (2) stabilesc si declara contributia, depun declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, prevazuta la art. 122, pana la termenul de 25 mai inclusiv al anului urmator celui pentru care se stabileste contributia datorata, daca realizeaza venituri peste plafoanele prevazute la art. 170 alin. (3), dupa caz.

(5) Prin exceptie de la prevederile alin. (4), in situatia in care venitul realizat se incadreaza in acelasi plafon cu venitul estimat, contribuabilii nu au obligatia depunerii declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, prevazuta la art. 122, in vederea stabilirii contributiei de asigurari sociale de sanatate.

 

Art. 170. - Baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate datorate de persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h)

 

(2) Persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri, datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza de calcul stabilita potrivit alin. (5), daca estimeaza pentru anul curent venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120.

(5) Baza anuala de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h) o reprezinta:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;

b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;

c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.

 

Art. 155. - Categorii de venituri supuse contributiei de asigurari sociale de sanatate

(1) Contribuabilii la sistemul de asigurari sociale de sanatate, prevazuti la art. 153 alin. (1) lit. a) -d), datoreaza, dupa caz, contributia de asigurari sociale de sanatate pentru veniturile din Romania si din afara Romaniei, cu respectarea legislatiei europene aplicabile in domeniul securitatii sociale, precum si a acordurilor privind sistemele de securitate sociala la care Romania este parte, pentru care exista obligatia declararii in Romania, realizate din urmatoarele categorii de venituri:

e) venituri din cedarea folosintei bunurilor, definite conform art. 83;

Foto: pexels.com