60 replies to this topic

[Mares Stefan]

Cum de nu ati amortizat integral ? Ca ati tratat modernizarea ca o investitie din care rezulta un mijloc fix de amortizat in perioada cat contractul de inchiriere a fost in vigoare, valabil incheiat, de derulat?!
Daca s-a reziliat contractul inainte de termen, fara vreo vina a firmei dvs., dar pe just temei, atunci diferenta de anortizare treceti pe costuri si tratati ca si cheltuiala deductibila. Dupa aprecierea mea nici TVA nu trebuie ajustata.Altfel trebuie sa pretindeti proprietarului despagubiri pentru prejudiciul ce vi l-a provocat!

[cos_minutza]

Buna. Va rog sa ma ajutati cu o parere la urmatoarea situatie: O societate comerciala a incheiat un contract de comodat cu o persoana fizica pentru un teren extravilan pe o perioada nedeterminata. Societatea a amenajat un sistem de irigare pe acel teren. Am considerat sistemul de irigare amenajare de teren cu forte proprii si am facut inregistrarile :
601=301 x
231=711 x
2112=231 x
Conform art.24 al 11 din codul fiscal, amenajarile de teren se amortizeaza liniar in 10 ani.
Este corect cum am gandit problema? Se poate cumva amortiza sistemul de irigare intr-o perioada mai mica de 10 ani?

[Tzica]

111. - (1) Amortizarea imobilizarilor corporale concesionate, închiriate sau în locatie de gestiune se calculeaza si se înregistreaza în contabilitate de catre entitatea care le are în proprietate.
(2) Se supun, de asemenea, amortizarii investitiile efectuate la imobilizarile corporale luate cu chirie, pe durata contractului de închiriere.

La expirarea contractului de închiriere, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. În functie de clauzele cuprinse în contractul de închiriere, transferul poate reprezenta o vânzare de active sau o alta modalitate de cedare. Înregistrarea în contabilitate a operatiunilor se efectueaza conform prezentelor reglementari.(omfp 3055)

Aceasta postare a fost editata de Tzica: 07 February 2012 - 02:13 PM

[ade31]

Buna ziua,

Problema pe care o supun discutiei este urmatoarea: in 2008 am facut o investitie in firma in regie proprie, de valoare aprox. 200.000 lei (modernizari, canalizari, statie epurare, betonari spatii etc), toate pe un teren concesionat. Acum, seful vrea sa-si vanda lui insusi statia de epurare prinsa in investitie. Care ar fi procedura de iesire din evidenta firmei a unei parti din investitie (statia de epurare), neamortizata inca? Pot emite o factura cu valoare simbolica? Exista alta posibilitate de instrainare, pentru a nu plati TVA?

Multumesc de raspuns

[Otilia Alupei]

instrainarea inseamna schimbarea proprietarului = vanzare.

inchirierea inseamna cedarea dreptului de folosinta, avand proprietarul nemodificat.
daca inchiriezi, trebuie sa ai in obiectul de activitate asa ceva (inchiere echipamente tehnologice, sau similare...), in caz contrar veniturile obtinute din aceasta inchiriere vi se vor confisca integral la primul control + ca si luati amenda grasuta.
operatiunea de inchiriere fiind o activitate comerciala - ca sa zic asa - ea trebuie sa aiba ca rezultat obtinerea unui venit, mai ales ca statia de epurare inca se amortizeaza pt firma proprietar, deci acolo provoaca niste chelt.; zic asta in ideea in care un contract de comodat (inchiriere fara plata) ar cam fi cusut cu ata alba.

daca optati pt vanzare si firma e platitoare de tva, ma tem ca nu aveti cum ocoli tva-ul aferent.

una peste alta, dpv al fiscului, activitatea statiei de epurare ar trebui sa genereze venituri impozabile indiferent cine este proprietarul sau chiriasul fiindca daca ea nu genereaza aceste venituri atunci nici chelt. facute cu amortizarea si tinerea ei in fct. nu mai sunt deductibile cf cod fiscal.

[ade31]

Firma noastra a luat in concesiune terenul de la o primarie, pe 49 de ani. Pe acest teren am facut investitia respectiva, in regie proprie, asa ca nu am dedus TVA.Este vorba de o ministatie de epurare pentru 10 persoane pe care am achizitionat-o fara legatura directa cu activitatea firmei (doar pentru uz intern, firma avand activitate de prelucrarea lemnului, deci nu obtin venituri din utilizarea acesteia).Daca firma vinde toata investitia sub valoarea neamortizata (sa zicem 10000 lei) unei persoane fizice, diferenta de valoare va fi nedeductibila fiscal. Intrebarea mea: exista vreo posibilitate sa scot cumva aceasta investitie din patrimoniul firmei fara sa colectez TVA, tinand cont ca s-a efectuat in regie proprie si nu s-a dedus TVA? In ce caz diferenta inreg. pe 6583 poate fi considerata deductibila?

Multumesc

[Otilia Alupei]

poate te ajuta ...

http://www.conta.ro/...__1#entry186279

http://www.conta.ro/...__1#entry200593

[cosmin0304]

1. s-a dat un spatiu in chirie durata 10 ani
2. chiriasul a efectuat modernizari la el in suma de 100000 care mi-au fost comunicate, nici o problema
3. am comunicat la primarie si am platit impozit pe cladire marit cu aceasta valoare.
4. acum vine chiriasul ca a facut reevaluarea investitiei initiale marind-o la 170000 (un plus de 70000) pe care eu nu o accept
dar el a comunicat la primarie aceasta noua valoare, care ma streseaza sa platesc impozit in plus.
5. eu ca si proprietar fac reevaluarea la 3 ani pentru a beneficia de cota de impozit pe cladiri mai mica.

problema mea :
1.este corecta aceasta reevaluare efectuata de chirias in conditiile in care de la data semnarii contractului si pina in prezent nu au mai schimbat nici macar o bucata de gresie ?
2. ma poate obliga primaria sa platesc impozit pe cladire in plus pt diferenta de reevaluare efectuata de chirias in conditiile in care eu ca si proprietar fac reevaluarea cladirii ?
3. nu inteleg aceasta reevaluare la chirias in conditiile in care nu el plateste impozit pe cladire iar la schimbarea destinatiei rezervei din reevaluarea mijloacelor fixe, valoarea dedusa se considera element similar veniturilor

[mihaela_cva]

evaluarea e facuta de un evaluator autorizat, independent? ce a dus el la primarie si primaria i-a acceptat?

[Otilia Alupei]

nu-ti vine sa crezi ce se poate intampla in tara asta !!
ce treaba are chiriasul cu reevaluarea spatiului ????

parerea mea este ca nu are dreptul sa faca asa ceva, ca asta e clar un motiv de reziliere a contractului de inchiriere, iar primaria nu te poate obliga sa-ti insusesti o reevaluare pe care nu ai solicitat-o ca proprietar si pe care chiriasul NU avea dreptul sa o faca.

in extremis, ar trebui sa-i maresti chiria cu valoarea acestui impozit suplimentar - daca l-a mancat undeva si s-a bagat "unde nu-i fierbe oala" !!

[Lexiroxi]

Nu te poti prevala decat de prevederile contractului intre parti – vezi ce prevede contractul; reevaluarea (facuta de evaluator autorizat) se poate face si la predarea, cedarea modernizarilor facute de chirias proprietarului, pentru a stabili valoarea justa a acestora.

[cosmin0304]

reevaluare a fost facuta de un expert evaluator autorizat .
dar din punctul meu de vedere a fost facuta de la distanta deoarece "investitia" s-a degradat foarte mult -gresie sparta, pereti crapati (la prima vedere iti sar in ochi) - investitie facuta in graba.
exista prevedere legala in care cel care a facut investitia (chiriasul) trebuie sa o reevalueze la fiecare 3 ani ?
in contractul de inchiriere incheiat exista un art.x care spune ca chiriasul va preda proprietarului spatiul cu modificarile efectuate de chirias fara nici o pretentie de la proprietar -se face referire la tot ceea ce este prins de perete si care nu poate fi demontat fara distrugerea peretelui - prize, gresie, doze curent sau internet etc. (care mai are spatii in chirie ati vazut ce ramane dupa ei - parca a trecut uraganul )tot ce se poate demonta chiriasul poate lua inapoi. daca proprietarul doreste sa cumpere centrala termica(de ex.) si instalatia aferenta se face la intelegerea partilor contra cost.
eu ca si proprietar fac aceasta reevaluare la 3 ani pentru impozitul pe cladiri :)

[Lexiroxi]

nu stiu sa existe exista prevedere legala in care cel care a facut investitia (chiriasul) trebuie sa o reevalueze la fiecare 3 ani ;
poti face reevaluare (cu toate "modernizarile" facute de chirias) la sfarsitul anului 2012, chiar daca nu este la 3 ani, cu un evaluator autorizat si se rezolva problema;
poti face evaluarea "modernizarilor" si la predare, mai ales daca in contract se prevede ca chiriasul va preda proprietarului spatiul cu modificarile efectuate de chirias fara nici o pretentie de la proprietar
Ghid practic privind aplicarea reglementarilor contabile conforme cu directivele europene – Ordin 3055/2009
1.3 Reguli de evaluare
B. Reguli de evaluare alternative
Entităţile pot proceda la reevaluarea imobilizărilor corporale existente la sfârşitul exerciţiului financiar, astfel încât acestea să fie prezentate în contabilitate la valoarea justă, cu reflectarea rezultatelor acestei reevaluări în situaţiile financiare întocmite pentru acel exerciţiu.
2.2.6 Reevaluarea imobilizărilor corporale
Principalele reguli de reevaluare:
- Reevaluările trebuie făcute cu suficientă regularitate, astfel încât valoarea contabilă să nu difere substanţial de cea care ar fi determinată folosind valoarea justă de la data bilanţului. Valoarea justă a imobilizărilor corporale este determinată, în general, plecând de la valoarea lor de piaţă;.

[Otilia Alupei]

ideea in discutie NU este cea priv. necesitatea reevaluarii in sine, ci faptul ca a facut-o chiriasul de capul lui / fara acordul proprietarului !

din descrierea spetei reiese ca respectivul chirias nu a facut reevaluarea exclusiv pt utilitatea sa, adica pt. a evidentia in contabilitatea proprie (la valoarea justa) modernizarile si reparatiile efectuate la imobilul in cauza.
din pacate, actiunea sa are influente directe asupra valorii oficiale / declarate a unui bun imobiliar care nu-i apartine si a unui impozit pe care nu el il datoreaza si plateste ... toate astea in timp ce numai si numai proprietarul are (sau ar trebui sa aiba) dreptul de reevaluare asupra proprietatii sale in ansamblu si nicidecum chiriasul !

asta-i problema ... din ce am inteles eu ...

[mihaela_cva]

eu in locul dvs as solicita reevaluarea spatiului acum, si as depune la Primarie raportul, impreuna cu intrebarea: in baza carei legi au primit raportul de evaluare facut de chirias? De ce l-au luat in considerare? Chiriasul nu este parte din relatia contribuabil-platitor de impozit pe cladire si Directia Impozite si Taxe a Primariei. Si la un eventual proces nu l-ar primi judecatorul, pentru lipsa calitatii procesuale active.

[Otilia Alupei]

mihaela_cva, la 28 November 2012 - 12:38 AM, a spus:

Chiriasul nu este parte din relatia contribuabil-platitor de impozit pe cladire si Directia Impozite si Taxe a Primariei. Si la un eventual proces nu l-ar primi judecatorul, pentru lipsa calitatii procesuale active.

exact !
asta-i esenta pbl. !

[Lexiroxi]

Chiriasul avea dreptul sa faca reevaluarea, fara acordul proprietarului, avand modernizarea capitalizata ca un activ fix independent, inregistrata in contabilitatea sa, dar nu este obligatorie reevaluarea la 3 ani. Insa reevaluarea trebuia comunicata proprietarului in termen de 30 zile si acesta trebuia sa o comunice finantelor locale; chiriasul nu avea voie sa o comunice personal finantelor locale, iar acestea nu trebuiau sa o ia in seama la calculul taxei pe cladiri, asa cum a spus mihaela_cva - ar trebui intrebati in scris care este temeiul legal in baza caruia a fost recunoscuta si folosita, dar ma rog, daca nu recurgi la recuperarea taxei in justitie, cauti masuri pentru a contracara efectele, macar pe viitor- evaluarea modernizarilor pe care le primesti sau reevaluarea la sfarsitul anului.

[carmella]

Sunt administratorul unei societati care si-a desfasurat activitatea la un punct de lucru inchiriat. Am efectuat investitii intr-o cladire in valoare aprox. de 50.000 lei, investitia fiind inregistrata de contabil in contul 212 Constructii, dupa procesul verbal de receptie a lucrarii. In prezent contractul de inchiriere a expirat, nu s-a mai prelungit, si am ramas in contabilitate cu aceasta valoare. Cum sa fac sa o remediez ? cum sa mut investitia in alta parte ? sa nu o mai am inregistrata in 212? multumesc,

[tatumaria]

Chiriasul NU avea voie sa reevalueze o imobilizare/cladire pe care nu o are in patrimoniu . Daca nu are nimic in cotul 212 atunci cum sa faca reevaluare ??? El poate facea amenajari/investitii ale spatiului pe care-l utilizeaza pe baza contractului de inchiriere .
Sunt doua lucruri total diferite Reevaluarea si Modernizarea .
" In cazul in care se efectueaza modernizari asupra unei cladiri care nu este proprietatea celui care realizeaza, acesta avand calitatea de chirias, regulile privind recunoasterea cheltuielilor drept cheltuiala a perioadei sau imobilizare sunt similare unei cheltuieli asupra imobilizarilor proprii.
In cazul imobilizarii cheltuielilor de modernizare acestea se vor recunoaste ca si imobilizare corporala in contabilitatea entitatii care le-a efectuat.
Acestea se vor amortiza de regula pe durata ramasa a contractului de inchiriere.
La expirarea contractului de inchiriere, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii.
In functie de clauzele cuprinse in contractul de inchiriere, transferul se poate face contra cost sau nu.
Din punct de vedere al impozitului pe cladiri in cazul cladirilor la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre alta persoana decat proprietarul acestora, (locatar, chirias, etc) chiriasul are obligatia sa comunice proprietarului valoarea lucrarilor executate in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective " .
Sa merga frumusel chiriasul la primarie sa anuleze magaria pe care a facut .

[luiza72]

O societate a inchiriat de la o persoana fizica doua cladiri la care s-au efectuat lucrari de investitii, suma depasind 25 % din valoarea cladirii.Am inregistrat in 212 , urmand sa amoritizez pe durata contractului.
Intreabare: pot deduce amortizarea lunara din chirie(adica sa-i platesc mai putin) si sa nu mai comunic propietarului valoare investitei pentru declarare venit?