94 replies to this topic

[Web Grafix]

Buna ziua
Am o nelamurire referitoare la TVA-ul aferent vanzarii unui teren.

Firma noastra a cumparat anul trecut un teren , cumpararea terenului s-a facut fara TVA, a fost folosita taxarea inversa.
Anul acesta dorim sa vindem acel teren, insa nu stim cum sa facturam vanzarea terenului, cu sau fara TVA.
Este vorba de un teren intravilan categoria curti-constructii

Astept informatii si lamuriri de la cei ce au cunostinte in domeniu

Va multumesc

Aceasta postare a fost editata de Otilia Alupei: 16 December 2009 - 01:35 PM

[sdnr]

ART. 141
Scutiri pentru operațiuni din interiorul țării

(2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:
f) livrarea de către orice persoană a unei construcții, a unei părți a acesteia și a terenului pe care este construită, precum și a oricărui alt teren. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcții noi, a unei părți a acesteia sau a unui teren construibil. În sensul prezentului articol, se definesc următoarele:
1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare;

Daca e teren construibil trebuie sa facturezi cu TVA.
Anul trecut pt livrarea de terenuri se aplicau masurile de simplificare de la art. 160, anul acesta terenurile si cladirile au fost scoase de la simplificare.

[sima_laura]

Atentie la TVA-ul de la cumparare, in cazul in care se vinde fara tva trebuie sa ajustezi tva-ul de la cumparare, chiar daca ai considerat ca l-ai cumparat fara tva ( taxarea inversa presupune tot TVA deductibil).

[ana maria]

Vanzare cladire si terenul de sub cladire achizitionate in 1997, fara modernizari, folosite pana la momentul vanzarii in activitatea economica

Conform art. 141, alin.2 , lit.f din Codul fiscal, vanzarea cladirii este scutita de tva.
1. Deoarece au trecut cei 5 ani in care se impune ajustarea tva dedusa initial nu trebuie sa ajustez tva, corect?
2. Nu trebuie sa calculez pro-rata conform art. 147, alin7, lit. a
"Se exclud din calculul pro-rata urmatoarele:
a) valoarea oricarei livrari de bunuri de capital care au fost utilizate de persoana impozabila in activitatea sa economica"

3. In ceea ce priveste taxarea d.p.d.v. al tva-ului a vanzarii terenului sunt aplicabile dispozitiile pct. 37 din norme, si anume

"(1) In aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand constructia si terenul pe care este edificata formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza, regimul corpului funciar va fi stabilit in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei."

Va rog sa-mi confirmati daca am interpretat corect articolele din lege

[sisgog]

ana maria, la Jan 12 2009, 02:11 PM, a spus:

1. Deoarece au trecut cei 5 ani in care se impune ajustarea tva dedusa initial nu trebuie sa ajustez tva, corect?

Cf art 149 (2) b, perioada de ajustare in cazul constructiilor este de 20 de ani. Eu am avut situatie similara cu terenuri achizitioante cu TVA si conform punctului de vederea al finantelor, si pentru acestea perioada de ajustare este tot de 20 de ani. Dupa parerea mea trebuie sa faci ajustare. Tot cf aceluiasi punct de vedere al finantelor, ajustarea trebuie evidentiata in decontul lunii in care are loc vanzarea. Deci vei ajusta, in functie de anul in care ai vandut , eu consider aici 2008, (20- (2008-1997))/20, deci 9/20 din valoarea TVA dedusa la cumparare.

[ovidiu79b]

Am o situatie similara.
Societatea vinde(conntract vanzare-cumparare) in decembrie 2008 unei persoane fizice (administratorul) o cladire achizitionata in 1997 de la alta societate. Daca nu se datoreaza TVA cum se face factura? Ce inseamna in practica ajustarea TVA? Factura se poate face in ianuarie 2009?
Multumesc.

[sisgog]

ovidiu79b, la Jan 15 2009, 12:08 PM, a spus:

Am o situatie similara.
Societatea vinde(conntract vanzare-cumparare) in decembrie 2008 unei persoane fizice (administratorul) o cladire achizitionata in 1997 de la alta societate. Daca nu se datoreaza TVA cum se face factura? Ce inseamna in practica ajustarea TVA? Factura se poate face in ianuarie 2009?
Multumesc.

- Factura se face fara TVA, scriindu-se pe factura, la sectiunea TVA "scutit fara drept de deducere".
- Daca s-a incheiat la notar contractul in 2008, atunci si factura trebuie sa o faci tot in 2008. Nu stiu baza legala, dar mie mi s-a zis sa nu depasesc data facturii cu mai mult de 5 zile fata de data contractului. Asa ca eu le fac, de regula, cu aceeasi zi
- Ajustarea TVA inseamna ca revii asupra valorii TVA pe care ai dedus-o initial. In cazul tau, cladirea achizitonata in 1997 si vanduta in 2008, trebuie sa ajustezi 9/20 din TVA dedus la data achizitiei. Daca in valoarea de achizitie ai avut strict doar valoarea cladirii, atunci te vei referi doar la TVA de pe factura cu care ai cumparat cladirea. Daca ai mai avut si alte cheltuieli, gen onorariu notar, evaluare sau altele, si pe care le-ai inclus in valoarea de intrare a cladirii, atunci vezi cat e TVA total dedus, aferent cheltuielilor reprezentand valoarea de intrare si la aceea calculezi. De ex, daca TVA total a fost 19.500 lei (19.000 de la factura de cladire si 500 de la celelalte), vei ajusta 19500 * 9/20 = 8775 lei. Ajustezi, adica pentru perioada de 9 ani care a mai ramas din cei 20 de la achizitie (cand s-ar fi amortizat, de ex cladirea - pt cazul ajustarii TVA se considera 20 de ani), intrucat tu ai vandut fara TVA si nu ai drept de deducere, platesti inapoi la stat 9/20 din TVA, adica atat cat ti-a ramas "nealocat". Daca tranzactia are loc in 2009, ajustezi 8/20, caci deja ai mai scazut 1 an. Valoarea aceasta a TVA de ajustat o vei trece cu minus la randul 24 (pe decontul de pana in dec).
- Atentie, sa nu uiti sa evidentiezi ajustarea in "registrul bunurilor de inventar in vederea ajustarii"

[ovidiu79b]

Multumesc pentru aceste lamuriri care m-au luminat!
Am mai aflat de la finante ca daca facturez fara TVA (scutit fara drept de deducere) trebuie sa calculez si prorata.
La pct.54 alin(12) din norme cf precizeaza ca daca suma rezultata in urma ajustarii e mai mica de 1000 lei nu se mai face ajustarea.
Din codul fiscal am inteles ca modernizarile se iau in calcul la ajustare si reparatiile si intretinerea nu, dar reevaluarile au legatura cumva?
Oricum cladirea, in cazul meu, s-a vandut prin contract la o valoare mai mare decat in contabilitate.

Aceasta postare a fost editata de ovidiu79b: 16 January 2009 - 10:56 AM

[sisgog]

prorata se calculeaza numai in cazul in care nu se poate determina cu exactitate cat din TVA dedus este aferent operatiunilor impozabile si cat celor scutite fara drept de deducere. Parerea mea este ca in cazul vanzarii cladirii se stie exact cat TVA a fost aferent operatiunilor nedeductibile (din punct de vedere TVA) si nu e cazul de calcul prorata.
As dori si alte pareri legat de prorata in acest caz concret.

Cu neajustarea daca TVA de ajustat e sub 1000 lei ai dreptate. 1000 il raportezi la acel 9/20 calculat la TVA.
Reevaluarea nu are legatura cu TVA dedus care va trebui ajustat.

[ana maria]

Art. 161, alin 8
(8) Persoana impozabilă care a avut dreptul la deducerea integrală sau parțială a taxei aferente unei construcții sau unei părți din aceasta, terenului pe care este situată sau oricărui alt teren care nu este construibil, construite, achiziționate, transformate sau modernizate înainte de data aderării, și care, la sau după data aderării, nu optează pentru taxarea operațiunilor prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. f), va ajusta taxa deductibilă aferentă, în condițiile prevăzute la art. 149, dar perioada de ajustare este limitată la 5 ani.

Si eu am sunat la finante si mi s-a spus ca perioada de ajustare este de 5 ani.

Alte pareri?

[sisgog]

Dupa ce am citit si rascitit articolele 149 si 161, am ajuns la urmatoarea concluzie:

1:- daca terenul/cladirea (T/C) au fost achizitionate inainte de 2007, si nu au fost modernizate dupa 01.01.2007 sau nu in valoare de peste 20% din valoarea imobilului, ajustarea se face cf art 161, deci pentru 5 ani (rezulta ca pentru T/C achizitionate inainte de 2002 nemodernizate in val de min 20% nu se mai face nici o ajustare)
- daca T/C au fost achizitionate inainte de 2007 dar s-au facut modernizari dupa 01.01.2007 si acestea depasesc 20% din valoarea imobilelor, pentru valoarea initiala a imobilului se face ajustarea pe 5 ani, daca e cazul, iar pentru valoarea modernizarii pe 20 de ani.
- daca T/C au fost achizitionate dupa 01.01.2007, ajustarea se face pe 20 ani, cf art 149.

2: diferenta intre ajustarea pe 5 ani si 20 ani este ca valoarea de ajustat in cadrul perioadei de 5 ani se calculeaza lunar (pe fractiuni de 1/60 luni), iar la 20 de ani se calculeaza anual indiferent in ce luna din an are loc tranzactia (pe fractiuni de 1/20 ani)

3: aceleasi reglementari sunt aplicabile atat in cazul chiriei cat si al vanzarii - art 141 (2) e) si f)
cazul meu era pentru teren achizitionat in 2007, unde se mergea strict pe art 149

pentru ovidiu79b: avand in vedere art 161 nu trebuie sa faci ajustare, iar conform cu ceea ce a postat ana maria inaintea ta, nu trebuie sa calculezi nici pro-rata

Alte pareri?

[ISA]

Am preluat acum o luna o firma si am o situatie de vinzare teren + hala, cumparate in 2001, acelasi nr. cadastral. Acum patronul vrea sa vinda. Eu am gasit in conta valoarea terenului de 4000 ron, fara sa fie facuta vreo reevaluare si hala amortizata integral. Bineinteles ca vinzarea se face la o valoare mult mai mare. Cum ar fi corect sa fac factura ? Cum fac ajustarea TVA ? Va rog dati-mi o mina de ajutor !!!

[mt2007]

pt. Isa ,

Intrucat si terenul si hala sunt achizitionate in 2001 , se pot factura fara TVA -scutit fara drept de deducere fara sa faci ajustari de TVA (au expirat cei 5 ani ).

[Lexiroxi]

ISA, la Jan 21 2009, 12:02 PM, a spus:

am o situatie de vinzare teren + hala, cumparate in 2001, acelasi nr. cadastral. Acum patronul vrea sa vinda.
vinzarea se face la o valoare mult mai mare. Cum ar fi corect sa fac factura ? Cum fac ajustarea TVA ?

Fa-i reevaluarea de sfarsit de an, inregistreaz-o in contabilitate si apoi vinde cladirea si terenul. Reglementarile Codului fiscal nu s-au schimbat in 2009 pentru vanzarea cladirilor vechi, deci poti beneficia de scutirea TVA-ului la vanzare, iar in privinta ajustarilor, nu se face ajustarea TVA-ului pentru cladirile vechi achizitionate inainte de aderare.

[mostwantu]

Legat de aceeasi problema " vanzare teren+cladire", am o rugaminte... se vinde teren+cladire 9vechiul punct de lucru al firmei) la care nu s-au facut imbunatatiri de la achizitia lor, iar valoare de intrare e in jurul sumei de 60000 lei. Acum, daca se vinde catre o persoana fizica cu cat sunt obligat sa vand, peste suma cu care am achizitionat sau minim suma cu care am achzitionat? Pe factura de vanzare trebuie sa aplic si TVA sau nu? Ce inseamna prorata, mai pe romaneste, pentru ca din explicatiile de mai sus si din ce am citit in normele CF nu am inteles mare lucru, mai ales ca si eu am un caz de anul trecut de chirie la care nu am lucrat cu prorata, dar nici nu am adus imbunatatiri cladirii inchiriate.
va multumesc.

[Alisia]

Buna ziua,
Anul trecut am achizitionat un teren pe care vreau sa-l vand unui nerezident - persoana juridica. Fiind teren construibil, factura se face cu TVA, chiar daca este vorba de un nerezident, asa este?
Persoana juridica straina are vreo posibilitate sa recupereze acest TVA, sau este obligat la plata TVA, fiind o operatiune impozabila care se desfasoara in Rom?
Multumesc

[SAP]

Buna Ziua

Am si eu nelamurire in ceea ce priveste vanzarea/cumpararea unui imobil (hala productie + teren aferent) si anume:

1. am cumparat de la o persoana juridica platitoare de TVA o hala si un teren 2008. In declaratia 300 din luna dec 2008 am cerut rambursarea TVA-ului.

2. a venit controlul, au verificat actele, imobilul si toate au fost in regula

3. Este posibil sa nu pot recupera TVA-ul conf art 141 al 2 lit. f?

Multumesc

[cornel bors]

Buna ziua
Va rog daca se poate sa-mi spuneti daca vanzarea terenurilor agricole intre doua societati este purtatoare de TVA
Multumesc anticipat

[Dana42]

CF:
Scutiri pentru operațiuni din interiorul țării
ART. 141
(2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:
f) livrarea de către orice persoană a unei construcții, a unei părți a acesteia și a terenului pe care este construită, precum și a oricărui alt teren. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcții noi, a unei părți a acesteia sau a unui teren construibil. În sensul prezentului articol, se definesc următoarele:
--------------
Partea introductivă a lit. f) a alin. (2) al art. 141 a fost modificată de pct. 51 al art. I din ORDONANȚA DE URGENȚĂ nr. 106 din 4 octombrie 2007, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 703 din 18 octombrie 2007.
1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare;
2. construcție înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
3. livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării;
4. o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată astfel încât structura, natura ori destinația sa au fost modificate sau, în absența acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piață a construcției, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării;
(3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin norme.

Conform art.de mai sus, vanzarea terenurilor este o operatiune scutita de TVA. Puteti sa optati pentru regimul de scutire daca terenul a fost cumparat initial de la o persoana fizica, sau de la o firma neplatitoare de TVA, sau de la o firma platitoare de TVA care a aplicat scutirea. In cazul in care terenul respectiv a fost achizitionat initial de la o firma inregistrata in scopuri de TVA care a vandut terenul in regim de taxare, iar firma dvs. si-a exercitat dreptul de deducere a TVA ar fi indicat sa optati pt.taxare cnf. alin.3, pt.ca daca vindeti terenul in regim de scutire, aveti obligatia sa va ajustati dreptul de deducere initial.

[cornel bors]

Multumesc mult de tot !