Bucuretiul, metropol european abia n 2025

Concluzia nerostită a Congresului Internațional Imobiliar București, desfășurat în perioada 11-13 octombrie, ar fi aceea că, deși piața românească de real-estate s-a dezvoltat și continuă să se dezvolte într-un ritm susținut, mai avem totuși multe de realizat. La nivelul Bucureștiului cel puțin (care este considerat, să nu uităm, primul oraș al țării), obiectivul de a ajunge la nivelul de dezvoltare urbană al unei metropole europene este destul de îndepărat: 2025. Cel puțin așa indică planurile municipalității, ilustrate în cadrul Congresului de Mariana Nica, reprezentantă a Centrului de Planificare Urbană și Metropolitană București. "Strategia de dezvoltare a orașului are la bază Planul de Urbanism General, care își propune să asigure orașului o nouă identitate", a precizat Nica, adăugând că printre obiectivele adiacente ale municipalității sunt, prin dezvoltarea urbană, și creșterea calității vieții, protejarea zonelor verzi, a valorilor arhitecturale și istorice.
Centrul va fi degrevat de funcțiuni prin crearea unor poli urbani
"Bucureștiul nu mai poate să funcționeze mult timp în actuala structură", a remarcat reprezentanta CPUMB, subliniind apoi "necesitatea descongestionării funcționale dinspre centru spre periferie". În ce va consta, specific, dezvoltarea Capitalei? În mod esențial, autoritățile au în vedere descărcarea centrului orașului de funcțiunile sale, prin crearea unor "poli urbani".
De precizat este că acești poli vor exista atât în interiorul orașului, prin încărcarea de responsabilități a zonelor de est, vest, sud și nord, dar și prin valorificarea așa-numitului "teritoriu de susținere" (zona metropolitană). "Este timpul ca Bucureștiul să facă apel și uz de teritoriul de susținere care îl înconjoară", a subliniat Nica.
Comunele din zona metropolitană își vor păstra independența
În acest context, zona metropolitană va fi formată din comunele limitrofe Capitalei, autoritățile urmărind crearea a 19 "parcuri de activitate" care vor îndeplini o parte din funcțiunile actuale ale Bucureștiului. De precizat este faptul că aceste comune nu vor fi integrate din punct de vedere administrativ-teritorial în jurisdicția autorităților Capitalei. Astfel, Andreea Radu, CPUMB, a subliniat: "Nu este vorba despre o extindere a Bucureștiului, ci despre o cooperare cu zonele sale de influență". La rândul său, Mariana Nica a precizat: "Sub aspect teritorial, Bucureștiul nu se mai poate extinde. El trebuie să-și gândească dezvoltarea în legătură cu cea a comunelor care-l înconjoară". Subliniind că necesara colaborare dintre autoritățile Capitalei și cele ale comunelor limitrofe trebuie să se desfășoare într-un cadru legislativ, Nica a arătat că, de aproximativ un an, au avut loc doar discuții în acest sens. Dificultatea ajungerii la un consens decurge în mod special din faptul că mulți dintre primarii comunelor limitrofe se tem că printr-o astfel de colaborare își vor pierde din autoritatea asupra propriei comune.
Până în 2024, ar trebui livrate anual circa 11.000 de locuințe noi
În ceea ce privește dezvoltarea rezidențială a Capitalei, Mariana Nica a subliniat că, până în 2025, piața are nevoie de circa 200.000 de locuințe noi, care să respectele standardele europene de locuire (adică circa 15 mp/persoană). Sumă care include și înlocuirea unor apartamente aflate momentan în curs de degradare. Având în vedere această estimare, înseamnă că ar trebui să fie livrate anual circa 11.000 de locuințe noi în Capitală.
În fața nevoii ridicate de locuințe în București, Mike Hapoianu, reprezentant al companiei imobiliare Asco Properties, a relevat câteva dintre problemele ce ar sta în calea satisfacerii acestei cereri. În primul rând, a arătat acesta, developerii vor să construiască, însă, în condițiile creșterii susținute a prețurilor, "există un număr limitat de terenuri profitabile". Acestei dintâi probleme i se adaugă și dificultatea creării unor spații verzi largi în complexurile rezidențiale din Capitală, în condițiile în care circa 70% dintr-un teren este folosită pentru construcția în sine. În al treilea rând, unul dintre obstacolele întâmpinate la dezvoltarea unor ansambluri de locuințe în interiorul Bucureștiului îl reprezintă traficul, o problemă serioasă pentru viitorii locatari și, implicit, și pentru dezvoltatori.
Comunele limitrofe: soluția plurivalentă la dezvoltarea rezidențială a Capitalei
În fața tuturor acestor probleme, există o singură soluție: achiziționarea unor terenuri în afara Capitalei, unde se găsesc încă prețuri accesibile pentru dezvoltatori, de 50-60 euro/mp. Soluția orientării către zonele din afara Capitalei nu este însă atât de ușor de implementat pe cât ar suna în primă instanță. "Pentru ca aceste dezvoltări rezidențiale să aibă succes, pentru ca oamenii să se mute în afara Bucureștiului, câteva lucruri trebuie să fie schimbate", a subliniat reprezentantul Asco Properties. În primul rând, a arătat acesta, terenurile ar trebui transferate din extravilan în intravilan, astfel încât dezvoltatorii să poată construi pe ele. În al doilea rând, este imperios necesară rezolvarea problemei infrastructurii - drumurile ar trebui să fie construite într-un mod ordonat și eficient.
Unde cade infrastructura - în curtea autorităților sau a dezvoltatorilor?
La acest punct, a precizat Hapoianu, problema infrastructurii depinde în cea mai mare măsură de autorități, dezvoltatorul având responsabilitatea de a coopera cu acestea. În contrapunct, de menționat este părerea lui Dan Iliescu, consilier de stat, conform căreia "orice dezvoltator are obligația să forțeze autoritățile să urmeze regulile jocului". "Autoritățile trebuie să-și asume doar responsabilitatea de a reglementa și a-i controla pe dezvoltatori", a adăugat acesta în cadrul lucrărilor Congresului. În ceea ce privește trendurile ce se vor manifesta în curând pe piața Capitalei, reprezentantul Asco Properties estimează că zona de nord va cunoaște un boom rezidențial și mai mare decât până acum. La capitolul prețuri, acesta este de părere că prețurile apartamentelor noi se va mai stabiliza, în timp ce valoarea celor vechi va scădea. În plus, este de părere Hapoianu, pe viitor se va dezvolta puternic o piață a locuințelor secundare (case de vacanță, dar nu numai). În condițiile în care, estimează acesta, o parte a populației Capitalei dispune în prezent de fonduri pentru achiziționarea unei a doua locuințe, condiția necesară pentru aceasta este, iarăși, dezvoltarea infrastructurii - de data aceasta, este vorba de drumurile ce leagă Bucureștiul de localitățile de pe Valea Prahovei.