File de contabilitate: Amortizarea cladirilor. Impozit si TVA

      Amortizarea se inregistreaza in contabilitate ca si cheltuiala, potrivit metodei de amortizare aleasa si pe durata de viata atribuita fiecarei constructii in parte. Amortizarea se stabileste prin aplicarea cotelor de amortizare asupra valorii de intrare a cladirilor. Durata de viata a cladirilor se poate reevalua periodic in situatia in care se constata modificarea parametrilor ce au condus la estimarea initiala.

Modificarea duratei de viata constituie o modificare a unei estimari contabile si afecteaza amortizarea contabila incepand cu perioada urmatoare celei in care are loc modificarea estimarii pe perioada ramasa de utilizare.

Daca o cladire complet amortizata mai poate fi folosita, cu ocazia reevaluarii i se stabileste o noua valoare si o noua durata de utilizare economica, corespunzatoare perioadei estimate a se folosi in continuare.

Amortizarea cladirii astfel reevaluata se inregistreaza ca si cheltuiala in contabilitate, fara a amai beneficia de deducerea fiscala a cheltuielii cu amortizarea.

      Amortizarea cladirilor se calculeaza incepand cu luna urmatoare punerii in functiune si pana la recuperarea integrala a valorii lor de intrare.

    In cazul cladirilor metoda de amortizare cea mai uzuala este metoda liniara.
    Modificarea metodei de amortizare utilizata constituie o modificare a unei politici contabile si trebuie justificata in notele explicative la situatiile financiare anuale.
In cazul in care constructiile sunt trecute in conservare, in functie de politica contabila adoptata, societatea inregistreaza in contabilitate o cheltuiala cu amortizarea sau o cheltuiala corespunzatoare ajustarii pentru deprecierea constatata.

Amortizarea cladirilor concesionate, inchiriate sau in locatie de gestiune se calculeaza si se inregistreaza in contabilitate de catre entitatea care le are in proprietate.

In cazul in care se efectueaza modernizari asupra unei cladiri care nu este proprietatea celui care realizeaza, acesta avand calitatea de chirias, regulile privind recunoasterea cheltuielilor drept cheltuiala a perioadei sau imobilizare sunt similare unei cheltuieli asupra imobilizarilor proprii.
    In cazul imobilizarii cheltuielilor de modernizare acestea se vor recunoaste ca si imobilizare corporala in contabilitatea entitatii care le-a efectuat.

    Acestea se vor amortiza de regula pe durata ramasa a contractului de inchiriere.   
        La expirarea contractului de inchiriere, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii.
In functie de clauzele cuprinse in contractul de inchiriere, transferul se poate face contra cost sau nu.

      La scoaterea din gestiune a unei constructii se au in vedere inlocuirile efectuate, modernizarile inregistrate ca si imobilizari.

           Costul investitiei efectuate recunoscuta ca imobilizare este evidentiat distinct si in mod similar si amortizarea aferenta acesteia.

      Din punct de vedere al impozitului pe cladiri in cazul cladirilor la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre alta persoana decat proprietarul acestora, (locatar, chirias, etc) chiriasul are obligatia sa comunice proprietarului valoarea lucrarilor executate in termen de  30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective.

     Valoarea lucrarilor executate de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, este valoarea reala declarata a lucrarilor pentru plata taxei pentru eliberarea autorizatiei de construire.

Pe baza procesului verbal de receptie al lucrarilor efectuate precum si a comunicarii efectuate de catre chirias proprietarul are obligatia declararii lucrarilor in vederea majorarii valorii de inventar a  cladirii in vederea impunerii si inscrierea acestora in evidentele autoritatilor administratiei publice locale.

Prin lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, din punct de vedere fiscal se inteleg acele lucrari care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%.

In cazul in care valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere nu depaseste 25% din valoarea cladirii, locatarul nu are obligatia sa o comunice locatorului.

In cazul in care in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25%, locatarul are obligatia de a comunica locatorului valoarea totala, in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest nivel.

Transferul cladirilor din categoria imobilizarilor in cea a stocurilor

Atunci cand exista o modificare a utilizarii unei constructii, in sensul ca aceasta urmeaza a fi imbunatatita in perspectiva vanzarii, la momentul luarii deciziei privind modificarea destinatiei, in contabilitate se inregistreaza transferul activului din categoria imobilizari corporale in cea de stocuri.

Transferul se inregistreaza la valoarea neamortizata a imobilizarii. Daca imobilizarea corporala a fost reevaluata, concomitent cu reclasificarea activului se procedeaza la inchiderea contului de rezerve din reevaluare aferente acestuia.

Efectuarea transferului este conditionata de modificarea utilizarii imobilizarii, evidentiata de inceperea modernizarii, in vederea vanzarii. Ca urmare, daca o entitate decide sa cedeze o imobilizare corporala fara a fi modernizata, ea continua sa o trateze ca imobilizare corporala pana la scoaterea sa din evidenta, si nu ca element de stoc.


Transferul cladirilor din categoria stocurilor in cea a imobilizarilor

        In cazul activelor de natura ansamblurilor sau complexurilor de locuinte care initial erau destinate vanzarii si care ulterior isi schimba destinatia, urmand a fi folosite de entitate pe o perioada indelungata sau sa fie inchiriate unor terti, in contabilitate se inregistreaza un transfer de la stocuri la imobilizari corporale.  

           Transferul se efectueaza la data schimbarii destinatiei, la valoarea la care activele erau inregistrate in contabilitate.

         Prevederi referitoare la impozitul pe profit

    Amortizarea se calculeaza si se deduce potrivit prevederilor Codului fiscal.
Amortizarea fiscala poate fi diferita de cheltuiala cu amortizarea inregistrata in contabilitate, ca urmare a aplicarii unei metode de amortizare diferite de cea acceptata fiscal, a unei durate de viata diferita de cea stabilita prin legislatia fiscala  sau ca urmare a reevaluarii unei cladiri complet amortizate.

In cazul constructiilor, din punct de vedere fiscal se aplica metoda de amortizare liniara, iar durata de viata este prevazuta in Grupa I din Hotararea Guvernului nr. 2139/2004, cu modificarile si completarile ulterioare.

Amortizarea se calculeaza incepand cu luna urmatoare celei in care constructia este data in functiune.

Pentru cheltuielile cu investitiile efectuate din surse proprii la mijloacele fixe din domeniul public, pe durata normala de utilizare, pe durata normala de utilizare ramasa sau pe perioada contractului de concesionare sau inchiriere, dupa caz.

  Pentru cheltuielile cu investitiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, inchiriate sau luate in locatie de gestiune de cel care a efectuat investitia, pe perioada contractului sau pe durata normala de utilizare, dupa caz.

Amortizarea fiscala se calculeaza in baza valorii fiscale ramase neamortizata, pe durata normala de utilizare.

Valoarea fiscala este in cazul mijloacelor fixe amortizabile si terenurilor costul de achizitie, de productie sau valoarea de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, la data intrarii in patrimoniul contribuabilului, utilizata pentru calculul amortizarii fiscale.

In valoarea fiscala se includ si reevaluarile contabile efectuate potrivit legii.
 In cazul in care se efectueaza reevaluari ale mijloacelor fixe amortizabile care determina o descrestere a valorii acestora sub costul de achizitie, de productie sau al valorii de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, dupa caz, valoarea fiscala ramasa neamortizata a mijloacelor fixe amortizabile se recalculeaza pana la nivelul celei stabilite pe baza costului de achizitie, de productie sau a valorii de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, dupa caz.


     Tratamentul fiscal al reevaluarii

In situatia in care, ca urmare a efectuarii reevaluarii se inregistreaza o scadere a valorii cladirii, cheltuielile reprezentand valoarea deprecierilor mijloacelor fixe, in cazul in care se inregistreaza o descrestere a valorii acestora in contul 6813, reprezinta o cheltuiala nedeductibila la calculul profitului impozabil.

Rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe, inclusiv a terenurilor, care sunt deduse la calculul profitului impozabil prin intermediul amortizarii fiscale sau al cheltuielilor privind activele cedate si/sau casate, se impoziteaza concomitent cu deducerea amortizarii fiscale, respectiv la momentul scaderii din gestiune a acestor mijloace fixe.

La calculul venitului impozabil rezervele din reevaluarea cladirilor, devenite elemente impozabile ca urmare a modificarii destinatiei rezervei, sau la momentul scaderii din gestiune a cladirii ori concomitent cu amortizarea, constituie elemente similare veniturilor.

Pentru cladirile care la data efectuarii reevaluarii nu mai au valoare fiscala ramasa neamortizata, dar carora li se atribuie o valoare justa si o durata de viata in urma reevaluarilor efectuate, valoarea justa astfel determinata nu se recupereaza prin intermediul amortizarii fiscale.

Impozitul pe cladiri

In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.

Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi cuprinsa intre 0,25% si 1,50% inclusiv.

Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform prevederilor legale in vigoare.

Valoarea de inventar este:
- costul de achizitie, pentru cladirile dobandite cu titlu oneros;
- costul de productie, pentru cladirile construite de persoana juridica;
- valoarea actuala, estimata la inscrierea lor in activ, tinandu-se seama de valoarea cladirilor cu caracteristici tehnice si economice similare sau apropiate, pentru cladirile obtinute cu titlu gratuit;
- valoarea de aport pentru cladirile intrate in patrimoniu in cazul asocierii/fuziunii, determinata prin expertiza, potrivit legii;
- valoarea rezultata in urma reevaluarii, pentru cladirile reevaluate in baza unei dispozitii legale
In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.

In cazul unei cladiri care a fost reevaluata, conform reglementarilor contabile, valoarea impozabila a cladiri este valoarea contabila rezultata in urma reevaluarii, inregistrata ca atare in contabilitatea proprietarului - persoana juridica.

 In cazul unei cladiri care nu a fost reevaluata, cota impozitului pe cladiri se stabileste de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucuresti intre:
- 10% si 20% pentru cladirile care nu au fost reevaluate in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta;
- 30% si 40% pentru cladirile care nu au fost reevaluate in ultimii 5 ani anteriori anului fiscal de referinta .
 Cota impozitului pe cladiri se aplica la valoarea de inventar a cladirii inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice, pana la sfarsitul lunii in care s-a efectuat prima reevaluare.
     Impozitul pe cladiri este datorat de persoana juridica atat pentru cladirile aflate in functiune, in rezerva sau in conservare, cat si pentru cele aflate in functiune si a caror valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii.
      Pentru cladirile ce fac obiectul contractelor de leasing financiar pe intreaga durata a acestuia, impozitul pe cladiri se datoreaza de locatar.
      Impozitul pe cladiri datorat de persoanele juridice pe perioada de leasing financiar se determina pe baza valorii negociate intre parti, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, si inscrise in contract, asa cum este ea inregistrata in contabilitatea locatorului sau a locatarului.
      In cazul contractelor in care valoarea negociata este in valuta, plata impozitului pe cladiri se face in lei la cursul Bancii Nationale a Romaniei din data efectuarii platii.
       In cazul contractelor de leasing financiar, locatarul, persoana fizica sau persoana juridica, dupa caz, are obligatia depunerii declaratiei fiscale la compartimentul de specialitate al autoritatii administratiei publice locale in a carei raza de competenta se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data incheierii contractului de leasing.
 

    Din punct de vedere al TVA

Sunt operatiuni scutite de taxa livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Aceasta scutire nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

Livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii.

O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau  parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.