Reevaluare apartament. Ce inregistrari contabile facem?

Cazul de fata porneste de la situatia in care s-a facut reevaluarea unui apartament la 31.12.2012. Valoarea contabila a apartamentului la 31.12.2008 a fost de 17.6450 lei. Apartamentul a fost revaluat si la 31.12.2009. Atunci s-a inregistrat nota contabila: 2121.2 = 105 cu 20.550 lei. La 31.12.2009, valoarea contabila a apartamentului: 197.000 lei.

Amortizarea calculata totala la 31.12.2012 = 23.477,04.
Amortizarea in luna calculata la 31.12.2012 = 345,66.
Valoare ramasa de amortizat la 31.12.2012 = 173.522,96.
Raportul de reevaluare la 31.12.2012 adus pe 20.01.2013 de evaluator.
Trebuie sa se inregistreze la 31.12.2012 o diminuare a valorii apartamentului cu 800 lei?
Raportul de reevaluare toata = 196.200 lei valoarea apartamentului.
Cum se inregistreaza?

2812 = 2.121.2 345,66 in luna?
si
6813 = 2121.2 800 lei in luna?

Valoarea reevaluata din 2009 este inregistrata in 105. Apartamentul nu se vinde astfel ca vom stabili daca este corecta inregistrarea in 1065.


              Conform Reglementarilor contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice Europene aprobate prin O.M.F.P. nr. 3.055/2009 , pct. 121-124, entitatile pot proceda la reevaluarea imobilizarilor corporale existente la sfarsitul exercitiului financiar, astfel incat acestea sa fie prezentate in contabilitate la valoarea justa, cu reflectarea rezultatelor acestei reevaluari in situatiile financiare intocmite pentru acel exercitiu.

               Amortizarea calculata pentru imobilizarile corporale astfel reevaluate se inregistreaza in contabilitate incepand cu exercitiul financiar urmator celui pentru care s-a efectuat reevaluarea. Daca o imobilizare corporala complet amortizata mai poate fi folosita, cu ocazia reevaluarii acesteia i se stabileste o noua valoare si o noua durata de utilizare economica, corespunzatoare perioadei estimate a se folosi in continuare.

Reevaluarea imobilizarilor corporale se face la valoarea justa de la data bilantului. Valoarea justa se determina pe baza unor evaluari efectuate, de regula, de profesionisti calificati in evaluare, membri ai unui organism profesional in domeniu, recunoscut national si international.

            La reevaluarea unei imobilizari corporale, amortizarea cumulata la data reevaluarii este tratata in unul din urmatoarele moduri:

   a) recalculata proportional cu schimbarea valorii contabile brute a activului, astfel incat valoarea contabila a activului, dupa reevaluare, sa fie egala cu valoarea sa reevaluata. Aceasta metoda este folosita, deseori, in cazul in care activul este reevaluat prin aplicarea unui indice; sau
   b) eliminata din valoarea contabila bruta a activului si valoarea neta, determinata in urma corectarii cu ajustarile de valoare, este recalculata la valoarea reevaluata a activului. Aceasta metoda este folosita, deseori, pentru cladirile care sunt reevaluate la valoarea lor de piata.

Daca rezultatul reevaluarii este o crestere fata de valoarea contabila neta, atunci aceasta se trateaza astfel:
-    ca o crestere a rezervei din reevaluare prezentata in cadrul elementului "Capital si rezerve", daca nu a existat o descrestere anterioara recunoscuta ca o cheltuiala aferenta acelui activ; sau
-    ca un venit care sa compenseze cheltuiala cu descresterea recunoscuta anterior la acel activ.

Daca rezultatul reevaluarii este o descrestere a valorii contabile nete, aceasta se trateaza ca o cheltuiala cu intreaga valoare a deprecierii, atunci cand in rezerva din reevaluare nu este inregistrata o suma referitoare la acel activ (surplus din reevaluare) sau ca o scadere a rezervei din reevaluare prezentata in cadrul elementului "Capital si rezerve", cu minimul dintre valoarea acelei rezerve si valoarea descresterii, iar eventuala diferenta ramasa neacoperita se inregistreaza ca o cheltuiala.

Asadar, daca rezultatul reevaluarii este o descrestere a valorii contabile nete se inregistreaza o scadere a rezervei din reevaluare iar eventuala diferenta ramasa neacoperita se inregistreaza ca o cheltuiala.

Diferenta din reevaluare se va determina astfel:

1.    Se stabileste amortizarea cumulata
2.    Se determina valoarea contabila neta
Valoarea contabila neta = valoarea contabila - amortizarea cumulata
3.    Se determina diferenta din reevaluare:
Diferenta din reevaluare= valoarea justa - valoarea contabila neta
4.    Se recalculeaza amortizarea dupa reevaluare (valoarea justa:durata de utilizare ramasa)

Inregistrari contabile:

1.    Eliminarea amortizarii cumulate din valoarea contabila:

                           281                      =                212   
   "Amortizarea constructiilor"               "Constructii"
 
2.    Inregistrarea descresterii rezultate din reevaluare in limita soldului creditor al rezervei din reevaluare (105) referitoare la acest activ (cladire):

                      105                          =         212           
 "Rezerve din reevaluare"               "Constructii"

3.    Inregistrarea diferentei neacoperita din rezerva din reevaluare, daca este cazul:

                        6813                                 =                  212           
"Cheltuieli de exploatare privind                     "Constructii"
 ajustarile pentru deprecierea
 imobilizarilor"

Pentru cazul prezentat, din informatiile furnizate rezulta urmatoarele:

Valoarea justa: 196.200
Amortizarea cumulate la 31.12.2012: 23.477
Valoarea contabila la 31.12.2012:  197.000
Valoarea contabila neta: 197.000 - 23.477  = 173.523
valoarea contabila - amortizarea cumulata

Diferenta din reevaluare: 196.200 - 173.523 =  22.677

     valoarea justa - valoarea contabila neta

Se recalculeaza amortizarea dupa reevaluare (valoarea justa:durata de utilizare ramasa)

Astfel, rezultatul reevaluarii (196.200 lei) este o crestere fata de valoarea contabila neta (173.523 lei). In acest caz, inregistrarile contabile sunt:

1.    Eliminarea amortizarii cumulate din valoarea contabila:

                    281                             =            212                     23.477
 "Amortizarea constructiilor"             "Constructii"

2.    Inregistrarea diferentei din reevaluare:

                  212              =                         105                        22.677
          "Constructii"                "Rezerve din reevaluare"

3.    Inregistrarea amortizarii calculata la noua valoare si noua durata de utilizare economica, incepand cu exercitiul financiar 2013:

                               6811                          =                                281       
"Cheltuieli de exploatare privind                    "Amortizari privind imobilizarile
  amortizarea imobilizarilor"        

          Conform pct. 124 din reglementarile contabile mai sus mentionate surplusul din reevaluare inclus in rezerva din reevaluare este capitalizat prin transferul direct in rezerve (contul 1065 "Rezerve reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare"), atunci cand acest surplus reprezinta un castig realizat. Castigul se considera realizat la scoaterea din evidenta a activului pentru care s-a constituit rezerva din reevaluare.

          Cu toate acestea, o parte din castig poate fi realizat pe masura ce activul este folosit de entitate. In acest caz, valoarea rezervei transferate este diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial al activului.

           Astfel, surplusul din reevaluare inclus in rezerva din reevaluare este capitalizat prin transferul direct in rezerve la scoaterea din evidenta a apartamentului sau pe pe masura ce acesta este folosit de entitate (diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial al apartamentului), prin formula contabila:

                   105                                    =                                1065  
         "Rezerve din reevaluare"                      "Rezerve reprezentand surplusul
                                                                         realizat din rezerve din reevaluare"