Vanzare cladire reevaluata. Care va fi tratamentul contabil?

Propunem mai jos analiza unei cladiri pentru care se efectueaza procedura de reevaluare.

          Societatea  A urmeaza sa vanda o cladire achizitionata in 30.06.2010, pentru care a dedus TVA la data achizitiei. Vanzarea se va face fara TVA, fiind o operatiune scutita conform Codului fiscal. Aceasta cladire a fost reevaluata in anul 2011 si 2012.

Se va stabili ce implicatii fiscale vor  fi  prin prisma TVA-lui (daca va fi nevoie de ajustare factura  sau daca se va calcula pro-rata in decembrie 2013) si care va fi pretul de scoatere din gestiune.

Se mentioneaza ca lunar surplusul din reevaluare a fost transferat la rezerva din reevaluare si  impozitat - elemente de natura veniturilor.


Ajustarea TVA aferenta bunurilor de capital este prevazuta la art. 149 din Codul Fiscal.

Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital se ajusteaza, in situatiile prevazute  pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.

 Perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate sau fabricate, daca acestea au fost achizitionate sau fabricate dupa data aderarii.

Ajustarea taxei deductibile se efectueaza:

a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:

1. integral sau partial, pentru alte scopuri decat activitatile economice;
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;
Pentru aceasta situatie ajustarea taxei se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare prevazuta, de 20 de ani.

            Ajustarea deducerii se face in perioada fiscala in care intervine evenimentul care genereaza ajustarea si se realizeaza pentru toata taxa aferenta perioadei ramase din perioada de ajustare, incluzand anul in care apare modificarea destinatiei de utilizare.

           Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate.

           Aceasta situatie trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii. Orice alte inregistrari, documente si jurnale privind bunurile de capital trebuie pastrate pentru aceeasi perioada.

            In concluzie, potrivit articolului 149 din Codul Fiscal, ajustarea se face pe o perioada de 20 de ani, in cazul utilizarii pentru operatiuni care nu dau drept de deducere.
Perioada de ajustare pentru cladirea achizitionata in 2010 incepe la 1 ianuarie 2010 si dureaza pana in anul 2029.

La vanzarea ce are loc in anul 2013  ajustarea se efectueaza pentru perioada ramasa din perioada de ajustare incluzand anul 2013 (20 ani - 3 ani (2010, 2011 si 2012) = 17 ani.)
La vanzare se ajusteaza si se datoreaza bugetului TVA aferenta perioadei de 17 ani ramasa.
 TVA aferenta de ajustat este:
 TVA dedusa la achizitia imobilului x 17/20
TVA astfel determinat de inregistreaza prin articolul contabil:
                                   635          =                             4426
"Cheltuieli cu alte impozite, taxe si varsaminte asimilate"              "TVA deductibila"

In urma reevaluarilor efectuate valoarea cladirii s-a modificat valoarea reevaluata devenind valoare amortizabila, iar amortizarea anuala s-a calculate pornind de la valoarea reevaluata determinate in fiecare an.


Potrivit prevederilor O.M.F.P. nr. 3.055/2009 cu modificarile si completarile ulterioare surplusul din reevaluare inclus in rezerva din reevaluare este capitalizat prin transferul direct in rezerve (contul 1065 "Rezerve reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare"), atunci cand acest surplus reprezinta un castig realizat.

           Castigul se considera realizat la scoaterea din evidenta a activului pentru care s-a constituit rezerva din reevaluare.
           Cu toate acestea, o parte din castig poate fi realizat pe masura ce activul este folosit de entitate. In acest caz, valoarea rezervei transferate este diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial al activului.

Inregistrarea scoaterii din evidenta a cladirii:
    %        =        212            - valoarea bruta a cladirii (de la ultima
                                                "Constructii"                       reevaluare)
2812
      "Amortizarea constructiilor"                                       - amortizarea cumulata
          6583                                                                 - diferenta intre valoarea contabila a
   "Cheltuieli privind activele cedate                                     cladirii si valoarea amortizata
      si alte operatii de capital"
    
  si concomitent trecerea rezervei din reevaluare la alte rezerve
           105         =        1065
  "Rezerve din reevaluare"                         "Rezerve reprezentand surplusul realizat
din rezerve din reevaluare"
 
Rezerva din reevaluare transferata asupra rezervei se considera element similar veniturilor si se include in calculul veniturilor impozabile aferente perioadei.