Vanzare terenuri: atentie, tratamentul fiscal este diferit in functie de incadrarea acestora! Ce cota de TVA se aplica?

In ceea ce priveste vanzarea terenurilor, tratamentul fiscal este diferit in functie de incadrarea acestora in terenuri construibile si terenuri neconstruibile, explica specialistii PortalContabilitate.ro.

 

Potrivit art.  292 alin. (2) lit. f) si alin. (3) din Codul fiscal, este scutita de TVA:

,,f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

 

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

 

g) livrarile de bunuri care au fost afectate unei activitati scutite, in temeiul prezentului articol, daca taxa aferenta bunurilor respective nu a fost dedusa, precum si livrarile de bunuri a caror achizitie a facut obiectul excluderii dreptului de deducere conform art. 297 alin. (7) lit. b) sau al limitarii totale a dreptului de deducere conform art. 298.

 

(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

 

Asadar, daca terenul nu este construibil (acest lucru rezulta din certificatul de urbanism) societatea va factura in regim de scutire de TVA. In factura se va mentiona art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

 

Note contabile:

461 = 7583

 

Si:

6583 = 211

 

In D300 operatiunea se va trece la rd. 15- Livrari de bunuri si prestari de servicii scutite fara drept de deducere.

Operatiunile scutite de TVA nu se raporteaza in D394.

 

Daca a fost dedusa TVA la achizitia terenului  societatea trebuie sa efectueze ajustarea taxei deduse pe perioada ramasa de ajustare (perioada totala de ajustare in cazul bunurilor imobile este de 20 de ani).

 

Nota contabila:

635 = 4426 suma ajustata

 

Se trece la rd. 35 din D300 - Ajustari conform pro-rata/ajustari de taxa

 

Pentru a se evita ajustarea TVA (daca este cazul), societatea poate opta pentru taxarea operatiunii prin aplicarea cotei de TVA 19% (art. 292 alin. 3 din Codul fiscal) depunand o notificare in acest sens la organul fiscal. Daca societatea opteaza pentru taxare are obligatia raportarii in D394.

 

Optiunea pentru taxare se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 3 la Titlul VII al normelor de aplicare a Codului fiscal si se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri. Depunerea cu intarziere a notificarii nu va conduce la anularea optiunii de taxare exercitate de vanzator si nici la anularea dreptului de deducere exercitat de beneficiar. Notificarea trebuie transmisa in copie si cumparatorului. Dreptul de deducere la beneficiar ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, si nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisa de vanzator.

 

In cazul in care optiunea se refera numai la o parte a bunurilor imobile, aceasta parte care se vinde in regim de taxare, identificata cu exactitate, se inscrie in notificare. Daca, dupa depunerea notificarii, persoana impozabila doreste sa renunte la optiunea de taxare, in cazul in care livrarea bunului nu a avut loc, trebuie sa transmita o instiintare scrisa in acest sens organelor fiscale competente.

 

La vanzarea unui teren construibil catre o persoana fizica, neimpozabila d.p.d.v. al TVA, se aplica, intotdeauna, regimul normal de taxare prin colectarea TVA aplicand cota standard TVA 19%.

 

Acelasi regim de taxare si aceeasi cota de TVA se aplica si in situatia in care cumparatorul terenului este o persoana impozabila, dar care nu este inregistrata in scopuri de TVA in regim normal conform prevederilor art. 316 din Codul fiscal.

 

Note contabile:

 

1. Vanzarea terenului:

 

461                   =                             %

„Debitori diversi”                    

                                                        7583

                                                        „Venituri din vanzarea activelor si alte operatii de capital”    

                                                          4427

                                                         „TVA colectata”

 

2. Scoaterea din evidenta a terenului:

 

 6583                 =                                        2111

„Cheltuieli privind activele cedate              „Terenuri”

si alte operatii de capital”

 

Valoarea facturii emise se evidentiaza in jurnalul pentru vanzari si se raporteaza, atat prin decontul de TVA cod 300 la randul 9 alocat pentru Livrari de bunuri si prestari de servicii taxabile cu cota 19% , cat si prin declaratia informativa cod 394, in cartusul D, cu simbolul - L - utilizat pentru livrari de bunuri/prestari de servicii pentru care au fost emise facturi.

 

In situatia in care cumparatorul este o persoana juridica inregistrata in scopuri de TVA atunci se va aplica taxarea inversa conform art. 331 din Codul fiscal. Factura se va emite fara TVA cu specificatia “taxare inversa”. Taxarea inversa se aplica doar in situatia in care atat vanzatorul cat si cumparatorul sunt inregistrati in scopuri de TVA.

 

Cumparatorul (beneficiarul) va calcula taxa pe valoarea adaugata si o va inregistra in decontul de TVA (300) atat ca TVA deductibila cat si colectata (4426=4427).

 

Pretul de vanzare trebuie sa reflecte pretul pietei, in momentul vanzarii.

 

Note contabile:

 

Vanzare teren:

4111 = 7583

 

Scoaterea din evidenta contabila:

6583 = 2111