11 replies to this topic

[andrei b]

Salut!
Am o situatie controversata, cu pozitii diferite : avocati versus economisti.
Societatea X detine un imobil, pe care il ipotecheaza pentru a garanta o datorie a societatii Y (al carei actionar majoritar este), datorie in suma de 50.000 euro. Imobilul este vandut societatii Z (povestea este inainte de taxarea inversa). Societatea Z cumpara imobilul la pretul de 100.000 plus tva, se factureaza 50.000 plus tva si plateste proprietarului 50.000 eur plus tva, iar creditorului ipotecar 50.000 eur..

Pozitia avocatului: valoarea imobilului scade in momentul vanzarii daca este ipotecat, iar aceasta valoare este de 50.000 eur(plus tva), care se si factureaza, iar cumparatorul -societatea Z - plateste ipoteca. Pentru suma de 50.000 euro nu se intocmeste factura pe motiv ca ipoteca nu se factureaza( nu este un bun). Un alt motiv este ca aceasta suma nu va fi incasata niciodata de societaea X si deci nu te poti inregistra cu o datorie de impozit pe profit sau TVA daca stii de la inceput ca nu vei incasa niciodata suma si ca suma nu iti apartine.

Pozitia economistului: valoarea imobilului este de 100.000 euro plus tva, pentru care se intocmeste factura,pret care va fi achitat astfel: 50.000 euro se achita ipoteca, iar diferenta se achita catre societatea X.
Faptul ca societatea X va datora tva si impozit pe profit nu este un argument legitim sa nu facturezi intreaga valoare a bunului.
In momentul in care societatea X a ipotecat in favoarea societatii Y, si-a asumat riscul executarii ipotecii.
Sau: daca societatea X ar fi radiat ipoteca (ar fi platit datoria societatii Y), ar fi vandut cu 100.000 euro plus tva, iar suportarea ipotecii - stingerea unei datorii care nu apartine societatii X ci societatii Y ar fi putut fi ori cheltuiala nedeductibila ori credit acordat societatii Y - insa nu ar fi diminuat nicicum pretul de vanzare al imobilului si implicit nici impozitul pe profit sau tva datorata.
Cam lunga povestea.
Va rog insa sa aveti rabdare si s-o cititi.
Nu tin sa am dreptate. Vreau sa aud si alte pareri.
Va multumesc.

[silvia stanciu]

Chiar nu stiu ce sa raspund, dar nu ma pot opri sa nu admir interpretarea avocatilor.

[andrei b]

Multumesc pentru ca ai avut rabdarea sa citesti.
Poate totusi te mai gandesti. M-as bucura sa vad ca subiectul incita la discutii.

[aNgelica pop]

Eu consider ca problema se pune asa:
atata vreme ce societatea X este proprietara imobilului,facturarea se face de catre aceasta catre societatea Z la 100.000plus tva(si toate acestea doar daca NOTARUL accepta vanzarea imobilului sub ipoteca.)
Societatea Z plateste 100.000+tva societatii X.
Societatea X va plati ipoteca societatii Y pt ca ea s-a angajat solidar la plata datoriei societatii Y.
In cazul in care din N motive societatea Z vrea sa plateasca sau sa preia ipoteca societatii Y,atunci printr-un act notarial se va stipula acest lucru.
Asta e parerea mea! :D

[andrei b]

Sa inteleg ca indiferent de modalitatea de plata, factura se intocmeste pentru toata valoarea ( adica 100.000 plus TVA). Nu conteaza cine-cui plateste.
Si eu am vazut la fel lucrurile dar......n-am avut dreptate, mai ales ca in varianta argumentata de avocat, tva era la jumatate.
Multumesc.

[silvia stanciu]

Acum daca tot am fost invitata, incerc sa-mi spun si eu parerea. De altfel cam spusesem ca imi pare grozav ce spune avocatul. Cred ca daca se face un contract de vanzare-cumparare in care se specifica existenta ipotecii, motiv pentru care valoarea imobilului nu mai este de fapt 100.000 ci 50.000 poti face factura pentru 50.000. Eu cel putin as incerca sa gasesc cat mai multe argumente pentru a face ceea ce sustin avocatii. Totusi este numai o parere, am sa incerc sa fiu mai documentata la urmatorul mesaj, daca n-o fi prea tarziu. Oricum mi se pare o problema foarte interesanta.

[SANDA ILIUTA]

Mi se pare aberanta opinia acelui avocat care, considera ca val.imobilului = val.ipotecii. Oare este avocat? Ma raliez pozitiei economistilor.

[floris]

Votez pozitia economistului.

[silvia stanciu]

Nu mi se pare aberanta pozitia avocatilor. Ei considera ca pretul pietii spune ca imobilul nu valoreaza decat 50.000. Problema este ca nu cred ca se poate face vanzarea unui bun ipotecat, inainte de a achita ipoteca si ca firma Z vrea sa justifice 100.000 si nu 50.000.

[andrei b]

Se poate vinde un bun ipotecat. Se prevede in contract acordul creditorului ipotecar de schimbare a poroprietarului si acodul cumparatorui de a plati (rascumpara )ipoteca la un anumit termen(inteles intre cei doi). Dar cumparatorul oricum va plati pretul intreg: 100.000( plus TVA), dar il va plati astfel: jumatate proprietarului, jumatate creditorului ipotecar. Proprietarul in baza contracutui de vanzare a bunului ipotecat, va emite factura de 100.000 plus tva si va stinge datoria clientului astfel:
4111 = % 119.000
7XXX 100.000
4427 19.000

5121 = 4111 69.000
462(creditor ipotecar) = 4111 50.000
Eu asa am vazut. si am avut multe discutii din toate p.d.v.
Dar cand e la mijloc un interes mare (TVA si pretul bunului este mult mai mare decat cel din exemplul meu), preferi sa nu vezi alta varianta dact cea care iti convine.
Multumrsc mult.

[mony23]

ai dreptate andrei.
o situatie similara voi avea si eu.
sa vad cum se poate rezolva.

[lorenzo]

Daca pretul imobilului este 100.000 si este inscris in contractul de vz-cump.facut de notar, atunci asta este pretul tranzactiei, adica baza TVA, indiferent daca este sau nu ipotecat.
Faptul ca pretul pietei ar fi (dupa avocat) mai mic decat 100.000 cu valoarea ipotecii ar insemna ca acest pret sa fie trecut in contract. Ori, am inteles ca nu e asa.

Daca parte din pret este c/v unei datorii a unui tert fata de o banca ce are ipoteca inscrisa pe imobilul tranzactionat, asta nu inseamna ca se diminueaza pretul, ci ca plata pretului nu se va face integral catre vanzator, ci si catre banca impricinata.

Daca pretul "corect" al tranzactiei ar fi de 50.000, restul de 50.000 va fi platit de Z cu titlu de ce ? Adica ce obtine el in contrapartida ? Se inchide pe cheltuieli ?
De asemenea, cum inchide Y creditul pe care nu il mai are de rambursat la banca ? Se inchide pe venituri ?
La intrebarile astea ar trebui sa raspunda avocatul... care confunda pretul cu plata lui.

Problema e un pic mai complicata.

X vinde imobilul lui Z:
461Z = 7583 : 100.000
461Z = 4427 : 19.000

Incasare X de la Z:
5121 = 461Z : 69.000
461Y = 461Z : 50.000 (Y a primit creditul de la banca, dar nu l-a restituit pt.ca a facut-o Z in locul lui; prin contract, banca a recuperat creditul dat lui Y de la Z, aceasta rambursare de credit - nu ipoteca - fiind parte din pretul imobilul vandut de X lui Z; deci daca banii din credit au ramas la Y, acesta este dator lui X, care a vandut imobilul dar nu a primit toti banii pe el de la Z, care, la randul lui, a achitat datoria lui Y)

Z cumpara imobilul de la X:
212 = 401X/404X : 100.000
4426 = 401X/404X : 19.000

Z plateste lui X:
401X/404X = 5121 : 69.000

Z plateste bancii creditul lui Y:
461banca = 5121 : 50.000

Z compenseaza suma platita bancii cu dif.de pret datorata lui X:
401X/404X = 461banca : 50.000

Y inregistreaza datoria catre X:
162banca = 462X

Ramane deschisa problema dobanzilor (daca sunt) datorate de Y lui X.